广州市餐厅转让协议纠纷律师张静：房屋被强拆了能退转让款吗？

合同纠纷第10讲：受让餐厅后，房屋因违法建筑被强拆了，能退转让款吗？

    广州张静律师18078803465解答：比较难，受让餐厅时，就应当作好调查，明确知道餐厅经营的房屋是违建，有被拆除的风险。可以在转让合同里约定如房屋被拆除如何分担损失。如没有约定的话，事后再索赔，无论提怎样的诉讼请求都比较难胜诉。如下面这个案件，卢某之前与梁某、冯某三人一起经营一家餐馆。后梁某、冯某表示想退出，问卢某愿不愿意买下二人份额。卢某考虑到餐厅生意不错，就花100万买下了餐厅全部份额。谁知不久餐厅房屋因违建被行政机关强拆，卢某投资打了水漂。一会起诉撤销合同，一会起诉确认合同无效，最终目的都是要梁某、冯某返还转让款，但法院认为卢某早就知道房屋是违建，有拆除的风险仍购买，风险应自己承担，故都不支持。

判决书节选：

    本案中,卢某针对的是《股权转让协议》的效力问题,故本院围绕《股权转让协议》是否有效这焦点进行审查认定｡ 卢某主张《股权转让协议》无效的理由是涉案《股份转让协议》转让的标的物实质是某餐厅作为个体工商户用于经营的财产,某餐厅经营财产为其所在的建筑物,而该建筑物作为违法建筑,除侵害某村的集体利益外,依法也不能用于交易,涉案《股份转让协议》违反《合同法》第五十二条及违反《城乡规划法》第六十四条及第六十五条的规定,应属无效合同｡ 本院认为,根据《民法通则》第三十条规定:“个人合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等,合伙经营、共同劳动｡ ”由此可见,个体工商户下的合作经营其实质还是属于个人合伙｡ 本案为合同纠纷之诉,卢某、梁某、冯某所签订的《股权转让协议》名称中虽有“股权”的字眼,但某餐厅性质为个体工商户,并没有股权,卢某、梁某、冯某所签订的《股权转让协议》符合个人合伙的法律特征,且卢某作为某餐厅的原始合伙人,自应知悉某餐厅利用在非法占用土地上的违章搭建物进行经营的情况｡ 而某餐厅的该违法行为不予改正会引致的法律后果,则是法律有明确规定的。卢某与梁某、冯某签订《股权转让协议》,受让某餐厅其他合伙人的合伙份额,则表明其自愿承担改正某餐厅上述违法行为的义务及不予改正的相应法律后果｡ 卢某受让某餐厅后,并未改正某餐厅原存在的违法行为,违章搭建物因此被拆除,该后果应由卢某自行负担｡判决驳回卢某要求确认《股权转让协议》无效的诉讼请求。