商品房244讲：协议预定不买房不仅没收定金，还要支付违约金有

广州张静律师18078803465解答：房价下降了，房子不好卖了，开发商为了卖房也是花招百出。如下面这个案件，吴某就与某开发商签订了认购书和协议购买某商品房，缴纳了定金2万元。认购书约定到时不签订正式商品房预售合同，没收定金。协议约定到时不签订正式商品房预售合同，吴某还要赔偿房屋售价的20%。后吴某不想买房了，开发商起诉到法院要求赔偿20%房价。法院审理后认为，协议约定的违约金过高，且仅针对购房人，不符合对等原则，违反了公平合理原则。最终法院仅支持了开发商没收定金2万元的诉讼请求，驳回其要求吴某赔偿20%房价的诉讼请求。

判决书节选：

    本案争议焦点为：富某公司要求吴某承担成交价20%违约责任的主张是否合法有据，应否得到支持。双方对双方成立商品房预约合同关系，且吴某构成违约应承担被没收定金2万元的认定均予以认可。

    关于焦点问题｡ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人｡ ”依据上述法律规定，一方当事人违约未能订立本约的，应承担定金责任。本案中，双方除了签署涉案认购书外，还签订了协议书。认购书约定，吴某逾期支付购房款超过7日的，认购书自动解除，富某公司有权不予退还定金，有权另行出售房屋，对于除定金外吴某已付的其他款项，富某公司无息退还;而协议书约定，逾期付款超过7天的，富某公司有权解除认购书及协议书，将房屋另行出售，吴某应按照该物业成交总价的20%向富某公司支付违约金。从上述约定看，协议书对于买受人逾期付款违约责任的约定明显重于认购书，且协议书中并未对富某公司作出对等违约责任的约定。故本院认为该约定加重对方责任，不符合公平原则｡ 基于本案双方为预约合同关系，违约方应承担的是未能订立本约的违约责任，在本案已不予支持吴某诉请退还定金2万元的情况下，本院不予支持富某公司该主张｡