广州黄埔区擅长房产案件的律师张静：过户逾期几十天违约金怎么算

二手房第138讲：同贷书下来晚了，导致二手房过户逾期几十天，违约金怎么算？
    广州张静律师18078803465解答：二手房买卖合同根本违约的违约金一般约定的是总房价的10%-20%，很多人误以为只要认定对方违约，不管轻重，违约金就是20%，这是不对的。实际上只有在根本违约的情况下，也就是卖家违约不卖或买家违约不买导致房屋买卖合同解除的情况下，才可能支持20%这么高的违约金。其他的如延误几天付款啊、延误几天拿到同贷书啊、延误几天涂销抵押啊这些，只要还想买想卖，就都属于轻微违约，违约金都是可以降低的。比如下面这个案件，因买家贷款不成功重新换家银行申请贷款，导致过户时间逾期20天，卖家表示还是可以过户。但双方去办理过户手续的时候，卖家要求买家支付逾期过户违约金，买家不肯，最终导致合同解除。此种情况下，肯定是买家违约，因为是买家的原因造成的过户时间逾期，但买家仍然是想买房的啊，而不是不买了。所以这种情况下，违约金是不会20%那么高的，最终法院将违约金降至区区2万元。

判决书节选：

    法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案争议的焦点为曹买家是否逾期办理房屋过户手续。《房屋买卖合同》约定,银行同意贷款后,5个工作日内到房管部门办理交易过户递件手续,交易过户手续需在本合同签定后120日内完成(以付清双方交易税费为准)。《房屋买卖合同》于2021年7月6日签定,办理交易过户手续最后时间为11月3日。合同签订后因曹买家要求更改贷款方式和加名问题直到7月21日才达成一致,此时恰逢河南洪灾,快递停运导致7月21日至7月30日不能邮寄资料,因不可抗力导致的时间延误应该予以扣除。按揭贷款审批过程中,因曹买家的公积金断缴而导致贷款不予审批,再次将贷款方式更改为商业贷款。按揭贷款同贷书于11月30日由银行出具,双方约定12月3日办理交易过户手续,逾期30天。扣除因河南洪灾耽误的时间10天,依然逾期20天左右。12月3日过户当天,因逾期违约金双方未能达成一致,李卖家拒绝办理过户手续。逾期的原因是曹买家贷款方式的多次变更和曹买家加名导致贷款审批延后,责任不在李卖家,李卖家依据合同约定要求逾期违约金并不是违约行为。故曹买家主张李卖家应向其支付违约金198000元没有事实和法律依据,本院不予支持，本院认定《房屋买卖合同》于起诉当日12月29日解除。本院根据李卖家实际损失、违约情况、主观过错等因素酌定调整为2万元。