天河区起诉开发商涂销抵押办房产证咨询律师张静

商品房第58讲：购房人房款未付完，能否直接起诉开发商涂销抵押？

    广州张静律师18078803465解答：不能，商品房涂销抵押需要抵押权人（银行）的配合，而银行在欠款未还完的时候，是不会同意涂销抵押的。但是银行的抵押权排在购房人的物权之后，所以银行也不能起诉拍卖房产。所以很多此类纠纷中，购房人和银行就一直僵持着，十多年都无法办理产权证。只有等购房人有经济能力一次性支付剩余购房款了，法院才会判决银行涂销抵押后，开发商配合办理房产证。如下面这个案件，王某买商品房后，支付了一半的房款，起诉开发商涂销抵押（未起诉银行）。一审法院判决开发商配合涂销抵押。二审法院认为涂销抵押需银行配合，而银行因为欠款未收回拒绝配合涂销抵押，王某仅起诉开发商未起诉银行，且当庭表示剩余一半购房款现在无法支付。最终二审法院改判驳回王某要求开发商涂销抵押的诉讼请求。张律师提醒：本案中王某需等到有经济能力一次性支付全部购房款，再把开发商和银行一起告，到时法院才会判决银行涂销抵押后，开发商配合办房产证。

判决书节选：

    本案争议焦点为:王某请求涂销涉案房屋抵押登记的主张是否能成立｡ 对此,认定如下:

从王某提交的购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询来看,王某在广州市无其他房产记录｡ 另从王某二审提交的证据来看,王某在办理收楼手续后即实际装修并入住房屋,故王某购买涉案房屋系出于居住目的,王某系消费者购房人｡ 从支付的购房款来看,王某与半某公司签订认购书后,支付了部分购房款合计110万元。二审中,王某提交证据证明其于一审过程中再次向半某公司支付了21万元,半某公司对此予以认可,即便加上该笔款项,涉案房屋价款261万元,王某仍未支付完毕,且王某在二审过程中明确表态暂时无法支付全部购房款｡ 根据王某和半某公司签订的《认购书》《提前收楼申请书》《认购书补充协议(网签)》的约定,半某公司的确负有涂销案涉房屋上为他人设定的抵押权的义务,但半某公司涂销抵押涉及第三人抵押权人的利益,其能否成功涂销抵押则取决于第三人某银行是否予以配合｡ 虽然王某作为消费者购房人,基于对消费者购房人的生存权及居住利益优先保护的考虑,一般认为王某对涉案房屋所享有的物权期待权可对抗某银行的抵押权执行,但案外人执行异议之诉的审查标准和商品房预售合同纠纷的审查标准并不完全等同,王某能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对抗执行,和其是否履行完毕买卖合同并有权请求判决涂销该抵押登记不能等同,在王某尚未支付全部购房款的情况下,其合同义务尚未履行完毕,半某公司亦未偿还债务,抵押权人明确表态不同意涂销抵押,此时王某主张判决涂销案涉房屋抵押登记,依据不足｡ 此外,本案中,王某并未将某银行列为被告,亦未主张某银行配合半某公司涂销案涉房屋抵押,故一审判决半某公司涂销对案涉房屋的抵押虽符合合同约定,但无法执行,本院对此予以纠正,对王某该项诉讼请求予以驳回｡

    广州张静律师擅长各类房产纠纷，如二手房、商品房、宅基地房、房产确权、分家析产、婚姻继承、租赁赠与等房产案件，欢迎咨询广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼。