广州宅基地房买卖合同有效纠纷律师张静：是不是多年前签的合同有

宅基地纠纷260讲：以前买宅基地可以过户，是不是那时候签的合同就有效？

    广州张静律师18078803465解答：不是，宅基地房买卖合同是否有效，关键看是否有过户，因为有过户就属于“取得了政府批准”，未过户就属于未取得政府批准，那无论什么时候签的合同，都是无效的。实际上，我国法律从来都没有明确规定说允许集体宅基地买卖，只是以前规定买卖宅基地需取得政府批准，也就是过户了就合法。而1998年《土地管理法修订》就删除了这一条，从这时起，便不能买卖宅基地了。实践中有的人1998年后买的也过了户，这是由于法律具有滞后性，以前一项法律的实施没现在这么快，所以1998年后买的，只要过户了也有效。如下面这个案件，买家主张自己是1993年买的宅基地，那时候法律是允许买卖的，合同应当是有效的。法官就用一系列的法条解释了近几十年我国宅基地买卖的相关法规，并认定其没有过户，合同无效。

判决书节选：

   关于陈地主与廖出资人于1993年5月7日签订的《集资合建房屋合同》效力的法律适用问题｡ 本院认为，我国自新中国成立以来即逐步建立了农村宅基地制度并不断予以发展完善，早在1982年2月，国务院发布《村镇建房用地管理条例》已提出宅基地限额要求，并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作出了规定｡

    1988年12月29日施行的《土地管理法》也已规定农村集体土地的使用权需依法转让，其中第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费｡ ”

    1990年1月3日，国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》中进一步要求严格宅基地用地审批手续，建立严格的申请、审批、批准和验收制度，对非农业户口的不批准宅基地用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费等｡

    此后于1998年修订的土地管理法即删除了关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定｡

    由上述法律、行政法规以及国家政策文件内容可知，我国对于农村宅基地使用权转让的限制一直存在且逐步确立了严格的审批手续｡ 陈地主于1994年1月27日领取的《农村(镇墟)宅基地使用证》中也已注明“凡发现买卖、出租和转让建房用地者，土地收归集体，取消宅基地使用证”｡ 故何买家主张涉案合同订立时农村宅基地可以自由流转，明显与国家当时施行的土地管理政策不符｡ 而当时施行有效的《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策｡ ”故即便本案适用1993年合同订立时的法律规定，陈地主与廖出资人所签订《集资合建房屋合同》亦应认定为无效。