宅基地房纠纷40讲：宅基地合建人卖房，地主能直接起诉买房人返

广州张静律师18078803465解答：不行，根据合同的相对性，合同只能约束签订合同的双方。买房人并不是无任何法律依据取得房屋，而是由于房屋买卖合同关系，即使该种买卖关系无效，也应先由买房人向合建人返还房屋，合建人再向地主返还房屋。如下面这个案件，地主直接起诉买房人返还房屋，法院就认为合建人没有参与诉讼，不能直接判买房人返还，于是驳回地主诉讼请求。本案中地主应当将合建人一起起诉或列其为第三人，法院才能一起处理，判决返还和赔偿。

判决书节选：

本院争议焦点为：涉案赠与合同被认定无效后，所赠标的物应否返还给吴卖家。针对前述争议焦点，本院认定如下：

根据查明的事实，吴卖家与案外人胡某某之间存在合作建房合同关系。由吴卖家提供建房所需的宅基地，胡某某提供建房所需资金并负责建设。房屋建成后，胡某某取得一半宅基地房产。此后，胡某某将其取得的宅基地房产出售给杨买家。鉴于涉案房屋为农村宅基地房产，胡某某及杨买家均非该村村民，无权取得该宅基地房屋。为规避法律的规定，吴卖家配合胡某某，与杨买家签订房屋赠与合同。即吴卖家与杨买家之间实际并不存在赠与关系。涉案赠与合同为虚假合同，吴卖家亦未依照该赠与合同将涉案房屋赠与给杨买家，故亦不存在向吴卖家返还原物的问题。吴卖家以涉案赠与合同无效，杨买家应向吴卖家返还涉案房屋的主张，显然是混淆了各无效合同的关系，对吴卖家的诉讼理由，本院不予采信。本院认定吴卖家与胡某某之间合作建房关系及胡某某与杨买家之间房屋买卖关系无效，即便应当返还原物，也应遵循该无效合同各相对方的关系，由杨买家向胡某某返还，胡某某向吴卖家返还。由于案外人胡某某未参加本案诉讼，对于原物返还后的损失赔偿问题，本案无法一并处理，故吴卖家在未就相关损失赔偿问题与杨买家达成一致的情形下，直接向杨买家主张返还涉案房屋，没有充分的事实和法律依据。本院对此不予支持，判决驳回吴卖家全部诉讼请求。