广州哪些情况下物业服务合同条款无效？

一、开发商或业主委员会选聘的物业管理公司对业主有效吗？

　　咨询电话：18078803465(张静)，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

二、哪些情况下物业服务合同条款无效？

　　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

　　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

三、物业公司管理不合格业主可以向法院索赔吗？

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。