广州签订以房抵债协议并办理预告登记后，业主可以反悔吗？

咨询电话：18078803465（张静），张某与甲公司签订借款协议后又签订了1份商品房买卖合同，借款协议约定如甲公司按期偿还借款，则张某配合甲公司办理回购业务，协助到房地产部门办理退房手续，如不能按期偿还借款，则上述房屋归张某所有。后甲公司不能偿还借款，双方约定以上述房产抵偿借款并另行签订了商品房买卖合同并办理了预告登记。之后，甲公司进入破产程序，张某主张上述商品房买卖合同下的债权。破产管理人不予确认，张某起诉请求确认其房屋买卖合同有效。

   法院经审理认为：以物抵债协议的法律效果应根据其形成时间和履行程度而赋予不同的法律效果，债权清偿期届满后达成以物抵债协议的，在尚未办理物权转移手续前，债务人可以反悔不履行抵债协议；在办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，不予支持。根据物权法第20条的规定，预告登记是为保全所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记所登记的不是物权本身，不发生物权变动的效力。故甲公司反悔不履行以商品房抵债的协议，因张某与甲公司尚未办理物权转移手续，应予支持。

律师说法：债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成。本案中，虽然案涉房屋办理了预告登记，但预告登记并不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于甲公司。由于甲公司已不同意以案涉房屋抵偿借款债务，张某与甲公司之间的权利义务应按照原有的民间借贷关系来确定。故驳回张某的诉讼请求。