广州违反限购政策签订的房屋买卖合同是无效还是可解除呢？

咨询电话：18078803465（张静），房屋限购政策可能对房屋买卖当事人利益产生较大影响。实践中，有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格要求确认合同无效。购买人不具有某地户口或缴纳社会保险、个人所得税不足一定年限不符合购房资格，或首付比例提高导致无力购买房屋，是否可以要求确认合同无效呢？

    根据《合同法》的精神，合同有效是原则，合同无效是例外，合同无效的条件有严格限制。根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。

    那么，限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由呢？这应根据限购政策的内容和合同的约定来确定。除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，为了维护交易秩序，如果限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同；如果限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。

    合同解除与违约责任免除不能划等号，限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。具体来分析，单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，比如恶意拖延付款时间或过户时间，遇限购政策出台；再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。

除少数房屋买卖双方均无违约行为案件外，法院受理的因限购政策引起房屋买卖纠纷案件，大多属以下两种情形，即出售房屋后房价大幅上涨出卖人诉诸法院，或购买房屋后房价大幅下跌买受人诉诸法院。这两种情形表面上是以国家限购政策为借口要求解除合同，实质上是诚实信用的缺失。诚实信用是社会稳定并进步的基石，是司法机关必须维护的准则。所以民事主体进行民事活动时，必须信守诚实信用原则，否则其行为不会受到法律保护。