广州商铺长期使用权购买合同是否有效？售后包租条款是否有效？

1.商铺长期使用权转让问题

咨询电话：18078803465（张静），实践中商铺的经营者为筹集资金,将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人,并约定商铺由其统一出租经营管理,每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？

我们认为：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同,出现所有权与使用权的分离,并非为法律所禁止,应认定为有效。法律对租赁期限规定最长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的最长期限，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人,如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。

3.虚构商品房买卖合同套取银行货款的问题

"关系人"商品房买受人与开发商假意签订预售合同，以商品房买受人享有的低息房货政策帮助开发商向银行等金融机构融资借贷。实践中出现开发商起诉房屋买受人解除商品房预售合同纠纷。对此应认定为脱法行为,系以合法形式掩盖非法目的。商品房预售合同无效。