广州买二手房后未过户未交房，房屋被查封了能提执行异议吗？

咨询电话：18078803465（张静），咨询：我前段时间买了一套二手房，合同签了，首付款也给了，正准备网签的时候，才发现业主因为其他债务纠纷，房屋已经被其他的法院查封了。请问这种情况我可以提执行异议，继续买这套房屋吗？

律师解答：二手房买卖一般过户后才会交房，而未入住法院就不会支持你的执行异议，所以你提异议法院一般会裁定驳回。不过如果你实在想买这套房屋的话，可以将剩余房款一次性交付法院，这样就可以继续买这套房屋。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年01月01日生效）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日生效）第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

这两个司法解释都有一个共同的要件——查封之前已经合法占有案涉不动产。这是因为占有有一定的公示作用，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。至于没有过户，要看没有过户的原因在谁，如果仅仅因为卖家的原因还没来得及办理过户手续，就剥夺买房人对该房屋享有的权利，对于买房人是非常不公平的。当然，如果实在想买这个房屋，只要同意将剩余价款交付给法院还是可以的。