广州改善型换房时要注意哪些事情？

换房族需要重点关注的几个事项：

    咨询电话：18078803465(张静)， 一、必须审查买家的购房资格，没有购房资格的果断放弃。

     买家的购房资格在有限购政策的城市是交易双方必须首先考虑的问题，尤其是对于需要换房的卖家，你的目的不单单是为了出售自己的房子套现，更重要的是你卖房的真正目的是要再买一套中意的房子。因此为了自己换房计划顺利进行，就要首先主动的审核买家的购房资格，不审核可能会给自己挖坑。   

     二、买家同样也是换房族的，也应该果断放弃。

     他是一买一卖，你也是一买一卖，你如何能保证他的买家能正常的履约，不会出现问题，在不确定的情况下，换一个买家未尝不可。在2015年这种情况最普遍，多个换房族直接连成一个串，这中间有一个人违约不买或不导致连锁反应，会像多米诺骨牌一样，在市场上引发连环违约诉讼。作为律师，我在2015年接到咨询会发现很多的当事人是同时拿上二份合同来咨询律师的，一个合同里面自己是买家，另一份合同中自己是卖家。

     三、审核买家婚姻情况、流水征信和自己的征信情况，确保双方贷款不会有问题。

     买家的流水和征信存在问题，会直接导致买家贷款不能或拖延时间，影响交易进程。自己的征信存在问题，办z理二笔款赎楼的时候，自己的短期贷款申请不能通过，最终会导致因赎楼不能违约。总之不管是你卖家的还是买家的征信存在问题，对交易都会有影响，在出售时要通盘的考虑这个问题。发现自己的征信有问题，就要考虑是不是放弃自己的换房计划，不然你卖房时赎楼不能违约，你买房时贷款不能同样也是违约。当然在得知自己征信有问题的情况下，卖房时可以约定有买家通过一笔款赎楼的方式进行，或就现金赎楼的问题和买家在合同中有明确的约定。

     四、在卖房合同中明确不同意买家公积金贷款，并对买家取得贷款承诺函的时间作出明确的约定。

     不要和我说贷款承诺函取得的这个时间没办法约定，正常银行审批贷款的流程在买家资料没有问题的情况下是7到15天，即便有银行审批延迟的情况合同中预留一个月或一个半月足够了，在这时间段内审批不了，就不是银行的原因了，是买家的原因，买家就需要一次性付款了。

     还有就是组合贷款的问题，双方在买卖合同中没有约定必须采用商业贷款也没有约定必须在什么时间内取得贷款承诺函，则买家有可能会选择公积金贷款组合贷款，这在房价飙涨的2015年买家选择组合贷款就是抢钱，买家慢悠悠的申请组合贷，在这期间上涨的房价全是他的，对卖家而言这是非常痛苦的过程。

     五、不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办z理过户手续的买家交易。

     签订这样的合同，就要有所准备，对于第三人的情况你是一点也不了解的，这里面可能会有事。涉及纠纷的二手房买卖合同，存在这样约定的合同居多，这里面有的是ABC单，有的是借名买房，对于急需要顺利卖房套现的换房族，应避免和他们做交易。

     六、买家的定金要一次性收取，对于先给一部分定金，第二笔定金以后再给的买家要格外的注意。

     定金合同是实践性合同，合同约定的定金多少不重要，法律上看的是买家实际给了多少的定金。有些换房的卖家不注意这个问题，因为买家给的定金不足闹着要和买家解除合同，结果被买家诉讼继续履行，结果你知道了，卖房不能如期进行，自己买房的合同自己倒腾不出名额也弄个违约。特别提醒换房族，在卖房的时候，不要大嘴巴，告诉买家你卖房是准备换房，还告诉人家你已经买了那个地方的房子，这大嘴巴以后可能会让你很痛苦。