广州房屋买卖合同约定可指定过户至第三人名下有效吗？

咨询电话：18078803465（张静），林女士在某房地产代理有限公司的介绍下，于2014年与林先生签订了《房屋买卖合同》，约定林先生将一所房屋以124万元的价格出售给林女士。

    签订合同时，林女士交付给林先生5万元的定金，并在合同中约定，由林女士在还款日期前将20万元一次还清，或者直接将钱打入抵押权人指定的账户，该款项可以抵扣部分购房款。此外，合同中还约定，原告可以指定第三人作为新产权人。

　　为什么会存在这样的约定呢?原因是多方面的。一方面，由于部分城市已落实房屋限购政策，名下已有房屋的人已无法随心所欲地在房地产市场高卖低买来获得利润，只能通过将房屋过户至他人名下的方式来绕开政策限制，以购买更多的房屋;另一方面，将房屋过户直接给第三人的约定可以有效减少交易环节，减少交易成本。合同签订后，因案涉房屋市价上涨，林先生遂生出毁约之意，以“家人不同意、价格太低”等理由拒绝将房屋过户给林女士，并主动将林女士支付的解押费与定金25万元全部退回。然林女士本意欲购买案涉房屋，且时值案涉房屋价值上涨更无放弃购买之理，遂一纸诉状将林先生告上了法庭。

　　原告林女士请求法院判决被告支付违约金24万余元，被告林先生则称，合同未能履行，也是双方协商的结果，且过户给第三人属于原合同履行主体的变更， 因此请求法院驳回原告的请求。

　  法院认为，原、被告在《房屋买卖合同》中约定原告可以指定第三人作为该房屋的新产权人，若需要以第三人作为该房屋买受人签订登记机关指定的《存量房买卖合同》的，不视为对本合同的变更，被告的辩解与事实不符，因此驳回了被告的主张，判决被告支付原告违约金5万元。

　　律师讲法：

　　在实践中，各个法院对类似“将房屋过户给买方所指定的第三人”的约定态度不一。有的法院如本案审理法院，认为只要实现在合同中进行了约定，买方要求卖方将房屋过户给第三人便不构成对合同的变更，该条款是合法有效的。然而，也存在着观点不同的法院。在三明市沙县人民法院于2015年作出的判决中，法院认为，类似的约定目的在于减少一次交易契税，损害了国家利益，构成了《合同法》第52条中的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，应当无效。

    整体来看，支持此类约定的法院仍是大多数。(2015)海民初字第1585号、(2016)闽0205民初2564号、(2013)思民初字6011号等判例均持支持态度。鼓励交易、服务商业发展是法律关系在商事关系中的意义所在，在合同中如此约定并无不妥。