广州买二手房不看房，可认定为不是善意取得

咨询电话：18078803465（张静），王甲到张乙家，称已购得该房要求张乙搬家。经核实张乙得知自己的房产已过户到王甲名下。王甲称购买房屋时，是李丙持经过公证的有张乙签字的委托书，自称受张乙委托售房，王甲签约付款，并依公证委托办理了过户。原房主张乙了解情况后，以自己不知情、未授权为由，向法院起诉要求确认李丙与王甲签订的买卖合同无效。庭审中王甲称自己为善意取得且无过错，购房行为应得到保护。

法院经审理认为：在未获张乙授权委托的情况下，李丙以张乙名义与王甲签订《房屋买卖合同》属无权代理，张乙对此亦明确表示反对，故李丙以张乙名义与王甲签订的《房屋买卖合同》系无效合同。且王甲对自己从未看房等行为并无合理解释，其行为明显不符合二手房买卖的交易习惯，亦不符合常理，不能认定王甲为善意第三人。

律师点评：

在房屋买卖纠纷中，确实经常出现无权代理引发的纠纷， 从表面行为特征看：这些“代理人”有的持有真假难辨的“委托书”，有的持有房产证原件复印件，有的能实际控制使用房屋。所以才有机会取得购房人的信任。从真实原因来看：除了一些故意诈骗的情形外，一般“代理人”与房主并不是毫无关系，往往是房主的亲友。在实际断案时，真相未必全能查清，法官也只能以证据为准作判断。无权代理原则上无效，但如果构成善意取得就是例外了。比如买方支付了合理对价，并办理了过户手续，而且也没有明显过错，通常就能认定为是善意取得，法律上也会认定这种无权代理情况下买卖合同有效。

本案中买方王甲已经将房产过户到自己名下，而且买房时李丙也提供了经过公证的授权委托书。从这两点来看，已经基本符合善意取得的条件了，如果交易价格也是正常的市场价，一般法院都会判定买方属于善意取得有权取得房产，原产权人只能找无权代理人去追究责任了。但本案为什么王甲的诉求没有得到支持呢？原因是产权人张乙一直居住在该房中，王甲在购房过户中竟然未现场看过房，交易进行到过户完成后也没拿到房屋钥匙。没有现场看房这一点，完全违背了正常的交易习惯，对此异常行为，又没有合理解释，法官其实已经有理由怀疑王甲与李丙串通损害张乙合法利益了。综合这些情况，法院认定其不构成善意取得，应该是正确的判断。