广州房管局系统问题问题无法办产权证，开发商延期交房要担责吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：如确属房屋管理部门内部的原因导致暂时无法办理产权证，则此期间应当扣除。从问题解决后开始计算办证时间。

判决书节选：

首先，关于更改房屋管理系统能否作为免责事由的问题。首先，对于免责事由的约定审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”依据该司法解释的规定，出卖人承担逾期办证的违约责任的前提要件为“由于出卖人的原因”，而因行政管理机关的原因、不可抗力或者买受人原因，均属于非出卖人的原因，只要出卖人能够以证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。本案中，双方当事人签订的补充协议第八条第5项约定“非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”，该约定为双方当事人在自愿平等的基础上，协商一致后所签订，且符合上述司法解释的规定，因此，对于双方当事人均具有约束力，其次，对于免责事由的事实审查。从法院查明的事实内容显示，共某公司在办理大确权时确因更改房屋管理系统业务的办理，而导致其无法递交资料申请房屋的初始登记。从该业务立案受理至办结期间，又明显超出了行政机关正常案件的合理工作时间，因此，共某公司主张存在行政管理机关的工作因素理由成立，法院予以采信。2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市交易登记中心发出《关于御×苑项目楼盘明细表相关问题的函》，写明涉案商品房项目存在楼层变更的情况，共某公司需要在办理商品房项目初始登记之前完成房屋管理系统数据变更手续，为此共某公司分别在2012年6月25日、8月16日及2013年6月26日三次向广州市国土资源和房屋管理局提出申请，并由该局出具了收件凭证证明了共某公司提交的资料，并在收件凭证中承诺的办结期限为“从窗口接收资料三个工作日后起30个工作日办结”，但直至2014年4月25日才办理完毕。根据上述法律规定，作为出卖人的共某公司应存在可归责于其原因导致办理权属证书迟延的才承担违约责任，共某公司提交申请材料后，行政管理机关实施行政行为超出其承诺期限并不是共某公司可以控制的范围，故共某公司申请更改范围管理系统导致办理涉案范围产权转移登记的时间延迟，不属于可归责于共某公司的事由。据证据显示，共某公司最后一次申请办理更改程序的时间是2013年6月26日，房管部门于2014年4月25日才办理完成房屋管理系统数据更改的手续。在没有证据证明共某公司存在拖延申请或不予配合办理更改程序的情况下，对该期间的天数在计算违约天数中应扣除303天。