广州通过法院拍卖买到违法用地不能过户的房屋怎么办？

咨询电话：18078803465（张静），李某购买一处法院变卖的房屋后，向县国土资源局申请办理该房屋的土地登记。李某提交的材料有：法院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划许可证（补办）、法院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权证书。民事裁定书内容显示：因债务人莫某未履行还款义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债权人李某以抵偿债务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。

在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违法占地，遂以“土地违法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执法监察部门。接到材料后，执法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违法事实，对李某作出“没收非法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。

律师说法：

本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违法占地主体，将法院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：

被处罚主体与违法占地行为人不一致。执行的房屋1995年已经建成，而根据法院裁定，李某的房屋是2013年通过法院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违法占地行为人。因此，县国土资源局以李某作为违法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。

把人民法院裁定变卖的房屋当非法财物予以没收。李某通过人民法院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在法律意义上属于李某的合法财物。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违法所得、没收非法财物”。县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违法占地建房行为”的处罚决定。

对于本案，笔者建议，国土资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违法占地人；另一方面，可参考以下法律法规，对协助法院执行的该房地产作出恰当处理：人民法院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产变现抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。

目前，该房屋虽未办理用地手续，却领取了房屋所有权证。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

因此，本案中A县国土资源局可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。