广州买了被开发商抵押的房子后没法办房产证怎么办？

咨询电话：18078803465（张静），2012年年底，彭某与某开发商签订了一份商品房买卖合同。合同中约定，彭某向该开发商交纳一定的房产证代办费，开发商则须为彭某办理房产证。现在，房款早已交清，可房子一直没有交付，房产证也没有发放给彭某。彭某多次向开发商询问交房和办证事宜，开发商总是以各种理由搪塞。最近，彭某突然听说该楼盘早已被抵押，现因开发商没有偿还到期贷款，银行正准备将楼盘拍卖。彭某震惊万分，赶忙过去打听，没想到售楼处已经人去楼空，开发商早就远走高飞了。据彭某了解，其他购买该幢商品房的业主也遭遇了与其相同的情况。

    律师讲法：本案中的开发商将所售房屋进行抵押的行为属于恶意欺诈，彭某有权要求其承担退款和赔偿的民事责任；另外，本案涉案数额巨大，社会影响恶劣，开发商携款逃匿，已经构成诈骗罪，彭某应该向司法机关报案。

如果该抵押设定在商品房买卖合同订立之前，那么，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据我国合同法第54条的规定，该开发商出售抵押房屋的行为可变更、撤销。彭某可以按照我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，解除合同，要求开发商返还巳付购房款及利息并赔偿购房者的损失，同时还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，彭某同样可以请求解除该买卖合同。如果购房者是在房屋抵押设定之前订立的商品房买卖合同，那么该合同就具有法律效力。但是，在尚未交付房屋并为彭某办理产权证之前，开发商仍然拥有该房屋的所有权，因此，其在自己拥有所有权的房屋上设定抵押的行为是有效的，而银行根据有效的抵押合同行使抵押权的行为也是受法律保护的，并且这种根据抵押合同获得的拍卖权在法律效力上优先于彭某根据房屋买卖合同所拥有的权利。这样一来，彭某就不能根据有效的商品房买卖合同获得该房屋，当初订立该合同的目的也就无法实现了。此时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》的规定，彭某可以请求解除该买卖合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过巳付购房款一倍的赔偿责任。