广州商品房买卖合同约定小区内公共空间归开发商所有有效吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：无效。开发商与单个购房人不能在商品房预售合同中对建筑物共有部分作出处分，得业主共同决定才可以。

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杨某（乙方）与广州某房产公司（甲方）于2016年4月6日签订了《广州市商品房买卖合同》。在本合同附件七补充协议中，双方确认：1.小区建筑规划内的所有地下车库、地面停车位、会所、架空层及其他配套商业设施等物业的所有权或使用权、收益权、处分权归甲方所有，甲方有权将上述物业进行出售、赠予、出租、使用及经营。若乙方需取得上述物业的所有权或使用权，应与甲方另行签订相关合同。同时，乙方自愿放弃优先购买或承租该花园自编第十二期G-l、GJ-2栋地下停车库停车位的权利，并同意甲方无论在本项目停车位、停车库是否满z足本项目业主需要的情况下有权直接将该花园第自编十二期G-l、GJ-2栋地下停车库、停车位对本项目业主之外的单位或个人出售或出租，此等情况下，甲方不需对乙方承担任何责任等条款。后杨某诉至法院，请求确认补充协议中第六条第1、2、3款无效。

法院经审理认为，关于案涉协议涉及的建筑规划内的会所、架空层、外墙及共用平台、天台、花园等业主共有部分处分、使用、收益权的问题。根据物权法规定，对于属于全体业主共有的物业，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，则必须由业主共同决定。诉讼中，该房地产公司没有提供证据证明，其在与杨某签订案涉补充协议之前，已依照上述法律规定取得了享有上述物业共有权利的其他业主的同意，其对此应承担举证不能的法律后果。杨某对于案涉物业业主共有部分没有处分权，故其与该房地产公司就此约定的协议条款无效。