广州村委会未召开村民会议讨论就擅自签订的合同有效吗？

张静律师：18078803465，2009年，A村村主任以A村村民委员会的名义与邻村村民王某签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁标的物是A村村集体所有的厂房，租金是5元/平方米/月，年租金是138000元，年租金每五年在原租金标准基础上上涨15%，租赁期限是2009年1月1日至2023年12月31日共15年。

当年出租厂房时，A村并未召开村民会议或者村民代表会议讨论决定，仅由村主任等人召开村党组织会议讨论通过。A村村民认为《厂房租赁合同》约定的租金标准过低，且在签订《厂房租赁合同》之时没有经过民主程序，所以想要主张A村村民委员会与王某签订的《厂房租赁合同》无效。那么他们能起诉无效吗？

律师解答：最z高法院认为，该等事宜涉及全体村民利益的重大问题，应当经村民会议讨论决定，未经村民会议讨论决定的租赁合同无效。但是实践中关于该问题的裁判观点并不统一。

根据《村民委员会组织法》第二十四条第（八）项，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议或者村民代表会议讨论决定才可以办理。本案中，A村村民委员会将属于A村村集体所有的厂房租赁给王某关系到村民的分红利益，属于涉及村民利益的事项，必须要经过A村民主程序表决通过。根据《合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。那么，本案中，A村村民委员会在未经村民会议或者村民代表会议讨论决定的情况下，与王某签订的《厂房租赁合同》是否会因违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条而无效？

根据《最z高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反效力性强制性规定会导致合同无效，违反管理性强制性规定不导致合同无效，我国合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即违反该规定是否损害国家利益和社会公共利益。如果损害则为效力性强制性规定，如果只是损害当事人自己的利益，则为管理性强制性规定。

所以，本案中《村民委员会组织法》第二十四条应属于效力性强制性规定，涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，违法该规定签订的合同无效。

实务经验总结：

一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时，应当要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保租赁合同有效。在村委会提供该文件之前，当事人不应向村委会支付租金，避免遭受损失。

二、租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效。