广东怎样才能打赢农村集体土地承包租赁合同官司？

咨询电话：18078803465，张静律师解答：记住一个关键点，土地承包合同是需三分之二村民同意才有效，不以户代表人数来判定合同是否有效的标准，即便土地承包合同上写明是户代表也不行。如下面这个案件，一审二审都认为合同上写明是户代表签名，且签名达到了三分之二人数，判决合同有效。最终广东省高院认为只能以三分之二村民人数来认定合同效力，因达不到人数要求，裁定撤销原判，发回重审。

判决书节选：

在日常生活中，即使有些农村地方的民主议定程序不规范，只要各方当事人之间没有发生争议并诉诸法院，法院不会主动介入并评判其效力。本案已经以“户代表”作为统计依据，考虑到农村的实际情况，作为变通性做法，若要还原成是否经过“十八周岁以上的村民三分之二以上同意”，则首先必须搞清楚整个村民小组到底有多少户，每户包括哪些年满十八周岁以上的村民（避免同一村民在不同户中进行重复统计）；其次必须搞清楚签字的“户代表”究竟能不能代表该户（该户年满十八周岁以上的村民是否愿意追认其签字的效力，以解决户代表签字的有效性问题）；再次必须搞清楚是否存在冒签的“户代表”（解决户代表签字的真实性问题）。因此，本案民主议定程序是否符合法律规定的实质性要求，即是否满足“十八周岁以上的村民三分之二以上同意”这一条件，必须重新进行审理后才能进行认定。

若经重新审理后发现本案土地承包方案满足“十八周岁以上的村民三分之二以上同意”这一条件，则应认定案涉《承包鱼塘（稻田）合同》有效；若经重新审理后发现本案土地承包方案不满足“十八周岁以上的村民三分之二以上同意”这一条件，则应认定案涉《承包鱼塘（稻田）合同》无效，且在合同无效情形下，一审原告关于赔偿损失的诉讼请求也应进行审理。

综上所述，一审、二审判决认定基本事实不清，适用法律错误。依照《合同法》第一百七十条第（三）项的规定，裁定如下：

一、撤销广东省肇庆市中级人民法院（2014）肇中法民三终字第76号民事判决；

二、撤销广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2013）肇鼎法民一初字第191号民事判决；

三、本案发回广东省肇庆市鼎湖区人民法院重审。