广州同村村民之间签订的宅基地合建协议有效吗？

咨询电话：18078803465（张静），刘国良与刘明系同村村民，该村已依据“一户一宅”的原则分配了宅基地。刘明得知刘国良欲在自家宅基地上建房，即找到刘国良，商约由刘国良出宅基地，刘明出钱，在该宅基地上合作建房，并签订了房屋共建合同。后因土地升值，刘国良反悔，便主张已签订的房共建屋合同无效，并愿意返还共建人刘明因建房投入的资金。那么，该房屋共建合同是否有效呢?

　　律师解答：该房屋共建合同应是效力待定合同，应当经相关主管部门县级人民政府的批准后方可知其是否有效。其理由如下：

　　司法实践中，村名在其使用的宅基地上与他人合作建房的现象越来越普遍，而因此产生的纠纷也逐渐增多，但对于此种行为的性质，法律上并没有定论，相关纠纷如何处理也成了司法实践中的难点问题。

　　根据我国《土地管理法》、《房屋权属登记管理办法》、《担保法》等相关法律均规定，不管在何种性质的土地上建房，所建房屋与其所占用范围内的土地使用权是不可分离的。同时，法律也规定了农村宅基地的合法使用权人必须是具备本集体经济组织成员资格的人。所以从主体资格这一层面讲，本村居民刘明与宅基地使用权人刘国良签订合建房屋合同，其主体资格是合法的。

　　然而，根据我国《土地管理法》第62条同时规定，“本村居民”、“ 一户只能拥有一处宅基地” 及“经县级人民政府批准”是取得宅基地使用权的三个前提条件。

　　农户之间房屋共建合同履行后，使本身就已拥有宅基地使用权的村民又取得了另一块宅基地的使用权，这将会导致该村民取得的全部宅基地使用权超过法律关于在基地面积的规定。所以对于合建方履行该合同后能不能取得宅基地的使用权，应经县级人民政府的批准。

本案中，刘明自己本身在该村已分得了宅基地，根据与刘翔签订的房屋共建合同的规定，实质上使其刘明又取得他人的部分宅基地使用权，即刘国良的部分宅基地使用权在实质上进行了转让，该合同内容与《土地管理法》有关农村“ 一户只能拥有一处宅基地”的法律规定有相左之处。因此参与房屋共建的本村村民刘明并非当然可以取得相应的宅基地使用权，需经县级人民政府的批准，方能认定合建房屋合同的效力：如果刘明经批准可以取得合同约定范围内的宅基地使用权，则可依据合建房屋合同的约定取得相应的房屋所有权与宅基地的使用权;如果未通过批准，则其不能取得相关房屋及宅基地上的权利，那么对于该部分的房屋及宅基地，应归宅基地使用权人刘国良所有，同时刘国良也应当返还出资人刘明的出资及相应的劳务报酬。还存在一种情况，即大城市中，村集体已经划分为街道办了，很可能村委和街道办都不处理此类纠纷，不进行书面回复，那法院就也无法处理此类纠纷了，此时便是谁占有房屋谁得利。