广州签订认购书后因开发商原因一直无法正式买房，能主张差价损失

咨询电话：18078803465，张静律师解答：一般不能。如下面这个案件，购房者签订认购书交了3万定金后，一直无法签订正式商品房买卖合同，等了1年多后，最终解除了认购书，购房者起诉开发商赔偿差价损失100万。一审法院支持了差价损失15万，二审法院改判，认为其签订认购书时就知道房屋存在交易障碍，且认购书约定不能交易不用赔偿，最终判决开发商双倍返还定金即可。

判决书节选：

关于认购协议解除的责任与后果问题。双方在认购书约定的签约期限届满时并未签订正式商品房买卖合同，但签约期限届满后双方仍有继续交易的意向，并一直进行沟通和磋商，但因房屋不具备办理交易手续的条件而未能签约交易。现双方对解除认购书均无异议。经查房屋交易存在的障碍属于合某公司可以采取措施予以消除的情况，应由合某公司承担不能签约的违约责任。合某公司主张本案属于不可归责于双方的事由导致合同不能订立的情况，本院不予采纳。

双方因认购书产生的关系属于预约合同关系。预约合同的违约责任与本约合同的违约责任不能等同。因此违反认购协议的责任显然不能与商品房买卖合同违约责任等同。涉案认购书明确约定，若因出售方原因致使物业不能出售时，需双倍退还所收定金，除此之外，不必附加利息及作出其他任何赔偿。双方在认购书约定的签约期限届满时并未签订正式商品房买卖合同，本应及时清结预约合同权利义务。合某公司作为预约出售方应当及时明确告知不能签约原因并处理定金返还等问题。吕某作为认购方，则应合理评估相关市场风险，及时采取另行交易等措施防止和减少损失。但根据查明事实，吕某在签订认购书时已知房屋存在暂不能交易的情况。在约定签约期限届满后，双方虽然表达出继续交易的意向并实际进行沟通和磋商，但合某公司始终以各种理由拒绝签订正式合同，吕某亦知晓所认购房屋存在交易障碍。在此情况下，吕某选择继续等待而最终仍不能签约交易，应自负相应风险。根据《合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，结合认购书的约定内容，合某公司收取吕某支付的定金后拒绝签署商品房买卖合同，应当适用定金罚则，双倍返还定金。因双方未签订正式商品房买卖合同，吕某也未支付房款，故吕某要求赔偿房屋价格上涨的差价损失，相当于要求获得签订正式商品房买卖合同后实际获得房屋的可得利益，其该请求没有法律依据，应不予支持。虽然吕某在本案未请求双倍返还定金，但其要求合某公司在返还定金之外赔偿损失，则合某公司应当返还定金并支付相当于一倍定金的赔偿金额。