广州土地证被涂改更名至他人名下，超过20年了还能起诉吗？

咨询电话：18078803465（张律师），原告刘某于1993年12月申请了三公顷土地使用权，并办z理了土地使用登记。1994年7月被告某土地局在刘某不知情的情况下将土地登记档案中的刘某涂改成张某，并给张某发放了土地使用证。2015年1月在另一民事个案中，原告发现自己的土地证已经更名。2015年6月，原告起诉被告涂改档案的行政行为违法。经立案审查：第一，被告的行为是否属于具体行政行为；第二是否适用20年的诉讼时效。

律师讲法：

    一、被告涂改档案的行为是具体行政行为。涂改属于变更的法律范畴，故应认定土地变更登记行为是否属于具体行政行为。

    1、土地变更登记是依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《土地登记规则》而为的行政行为；

    2、土地变更登记是应申请而为的行政行为；

    3、土地变更登记是羁束的行政行为。

    4、土地变更登记产生的是相应的土地使用权或所有权，原来登记的当事人权利归于消灭，变更后登记的当事人享有土地权利。

    二、本案应适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，被告在涂改土地原始登记时，原告只是与其具体行政行为有利害关系的人而不是行政相对人，被告在作出行政行为时，既未告知当事人诉权和起诉期限，也未告知当事人具体行政行为内容。依照法律规定，对土地使用权的变更应由变更双方亲自到场，而被告在对土地使用权更名时原告并不知情，知道涂改的时间是1994年7月，虽然超过20年，但原告知道其权利被侵害的时间是2015年1月，截止原告起诉并未超过6个月的法律规定，因此，原告起诉并未超过诉讼时效。