开发商对小区后续的建设虚假宣传构成违约吗？

咨询电话：18078803465，张静律师解答：要看后续建设的范围是否在开发规划范围内。如下面这个案件，购房者起诉开发商虚假宣传，称还要开发二期，有大量配套，买房后发现没有起诉赔偿。法院认为商品房买卖合同写明了开发规划范围，不包含所谓的“二期”。故只有开发商在开发规划范围虚假宣传，才构成违约，最终判决驳回原告诉求。

判决书节选：

关于原告所称的被告“二期”宣传应否作为合同内容的问题。本院评判如下：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”广告及宣传资料视为要约的前提为，应当是对“商品房开发规划范围内”的房屋及相关设施所做的宣传。本案中，双方的买卖合同第一条明确小区占地为12424平方米，第二条载明预售许可证号。原告称被告宣传小区占地5.84万平方米，二期附有大量配套。所谓的二期明显不在合同约定的开发规划范围内，故原告主张不符合上述规定。二、合同附件十一第14.3条明确约定房产销售过程中的广告、模型等，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。第14.4条约定，买受人确认出卖人及相应的销售人员不存在欺诈等违规行为，买受人自愿购房。以上条款系原告的真实意思表示，对原告具有约束力。三、按照一般生活经验，对于普通人而言，商品房价款数额巨大，购置商品房是重要的决定，购房者应当对商品房外部片区、小区内部设计、价格，尤其是预售许可证载明的内容进行充分的知悉和判断，谨慎地签署商品房买卖合同，并遵守合同约定。综上，原告作为完全民事行为能力人，自愿签订书面合同，知晓合同约定的小区范围并不包含二期，现又主张受被告二期虚假宣传的诱导而签订合同，与事实不符，本院不予采信。无论被告是否存在二期虚假宣传的情形，二期宣传均不构成合同的内容。因此，原告主张被告宣传的二期规划应当视为合同内容，进而要求被告赔偿损失，无合同及法律依据，本院不予支持。另外，若被告违反房地产广告的相关规定，存在虚假宣传的情形，属于行政监管范畴，应由有关行政机关予以处理。

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