存量房买卖合同约定买家可指定第三人过户，卖家能解除合同吗？

张静律师解答：此种情况，不同法官的判决可能不同，有的法官认为此类约定合法，有的法官认为此类约定不合法。如下面这个案件，虽然是卖家违约不卖房，但合同约定买家可指定第三人过户，最终法院判决卖家虽构成违约，但买家也存在指定第三人过户和高贷等违规行为，最终判决卖家返还定金，再赔偿5万违约金即可，合同约定的违约金是15万。

本院认为:本案争议焦点为,如何确定本案的违约责任的承担。涉案《房地产买卖合同》约定“卖方同意本次交易过程中,买方可指定过户到他人名下(如办理按揭贷款的,买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户至其名下)”,但在邓买家坚以陈某某名义办理银行同意贷款意向书后,岳卖家强调购房人是邓买家坚而对意向书提出异议,该项主张与合同可以他人名义办理按揭手续约定内容并不相符,应对本案纠纷的发生承担责任,法院认定岳卖家的行为构成违约。

涉案《房地产买卖合同》经专业的房地产中介机构中某公司居间促成,但考察合同约定的内容,在邓买家坚以陈某某名义办理银行同意贷款意向书后,买卖双方如何继续进行房屋交易,合同并未作出明确约定。《房地产买卖合同》对邓买家坚首期款的支付时间未作出约定,没有证据反映合同所涉岳卖家赎契所需垫资36万元已予处理,为岳卖家赎契邓买家坚出资20万元的支付时间也不明确。如按揭银行向陈某某发放贷款,该款项向出卖方支付的方式与时间,合同未作出约定。涉案《房地产买卖合同》当事人均应对合同约定不明所生履行风险承担责任。

本案双方当事人对房屋买卖合同关系解除均无异议,法院判决岳卖家返还所收邓买家坚的5万元定金。对岳卖家违约行为所生民事责任,鉴于涉案《房地产买卖合同》“指定过户到他人名下”相关约定内容的缺陷、考虑本案合同履行的实际情况,依公平原则,本院酌情确定岳卖家向邓买家坚支付违约金5万元。