广州签订房屋买卖合同后房屋被拍卖，竞拍买房后能索赔吗？

张静律师解答：可以，司法竞拍行为与房屋买卖合同履行之间并无直接关联，卖家仍构成违约。如下面这个案件，一审法院认为买家去竞拍视为其同意变更履行方式，卖家不构成违约。二审法院认为卖家构成违约，但因买家竞拍价比房价低了40万，于是降低违约金为10万（合同约定违约金为27万）。

判决书节选：

关于王卖家是否应当承担违约责任的问题。《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示,内容合法有效,各方均应依约履行。本案中,李买家已依约支付定金及首期款,但由于涉案房屋在签订《房屋买卖合同》前已被法院查封,且在合同履行过程被法院依法拍卖,李买家及王卖家自此已无法按照《房屋买卖合同》的约定继续履行,李买家通过签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋的合同目的已无法实现。李买家在《房屋买卖合同》无法履行的情况下参与司法竞拍购得涉案房屋,该行为并非对《房屋买卖合同》的履行,司法竞拍行为与本案房屋买卖合同的履行之间并无直接关联,一审法院以此认定李买家同意变更交易的方式并已实现合同目的,属于认定事实有误,本院予以纠正。

由于涉案房屋被司法拍卖,王卖家客观上已无法将涉案房屋的产权转让给李买家,王卖家作为房屋买卖合同的卖方无法将涉案房屋售予买方,已构成根本违约,应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定,王卖家应向李买家支付房屋成交价的10%的违约金。但是,根据本案查明事实,王冬生在签订合同前提供的《广州市不动产登记查册表》记载“本案有法院来函摘要内容,如有需要请选择打印法院来函摘要内容”,在此情况下,虽然合某公司作为专业的居间机构未能对涉案房屋是否存在查封情况进行审查存在过错,但李买家作为买方亦应尽到一般买方的合理审查义务,但李买家在签订合同时未能对房屋是否存在司法查封尽到合理的谨慎审查义务,对合同后续无法继续履行亦存在一定过错。同时,考虑到李买家已通过司法竞拍以较低价格购得涉案房屋,其因违约行为所受损失不大,结合本案合同的履行情况,根据公平原则,本院酌情将违约金数额调整为100000元。对于李买家主张的超出部分的违约金,本院不予支持。