从化区土地转让合同争议律师 租期超过20年咨询

广东集体土地租赁合同租期超过20年有效吗？

张静律师解答：看土地的性质，如果是建设用地或工业用地，法院可能判决参考同类用途国有土地使用权出让年限。如下面这个案件，法院就判决工业用地最高租赁期可达50年，驳回经济社要求确认超出20年部分无效的诉请。（律师提醒：此类案件不同法官判法可能不同，也有很多法官判决超出20年的部分无效）

判决书节选：

关于沙某村经济社以涉案合同约定期限超过二十年主张合同无效的意见。本案双方对涉案合同为土地租赁合同均无异议，本院对此予以确认。沙某村经济社以涉案土地租赁合同约定的期限违反《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，诉请涉案合同自2019年5月1日无效。对此，本院认为，一审查明，双方签订合同所涉土地为城乡建设用地，在现行控制性详细规划控制为道路用地和一类工业用地。《物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”该规定以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《土地管理法》等法律进行规制。当《土地管理法》和《合同法》就集体经营性建设用地的租赁合同有关问题规定不一致时，应当适用作为特别法的《土地管理法》的特殊规定。2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”在现行有效的行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下，司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章，以确认民事法律行为是否违反公序良俗。农村集体土地属于国家宏观政策调整的范围，因此规章对集体经营性建设用地流转的规定会对合同效力产生影响。国务院1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了有偿使用国有土地的方式包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的，对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力，是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。因此，本案集体经营性建设用地的出租最高年限应当以同类用途国有土地使用权出让的最高年限为限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”根据涉案合同约定的内容以及所涉土地为城乡建设用地的道路用地和一类工业用地，同类用途国有土地使用权出让的最高年限为五十年，据此涉案合同约定案涉土地五十年的租赁期限，不违反法律、法规的强制性规定。故沙某村经济社以涉案合同超过二十年部分为无效合同的意见，不予采纳，应予以驳回，一审对此认定有误，予以纠正。