广州市专业商品房买卖纠纷律师 工业用地判例咨询

广州工业用地被用于建楼盘，房屋租赁或买卖合同有效吗？

张静律师解答：工业用地被用于建楼盘，属于改变土地用途，房屋买卖合同无效。若名为租赁合同，实为买卖合同，则也无效。如下面这个案件，法院就认定《共同出资建房合同》（内容约定一次性支付40年租金）实为买卖合同，无效。

判决书节选：

关于《共同出资建房合同》的效力。《物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉楼盘所在地块的土地用途为工业用地，西某公司未经有关部门批准，建设案涉楼盘用于商住，并在未取得预售许可证的情况下面向社会公开销售，已然违反法律、行政法规的强制性规定，故法院依法认定上述合同无效。

关于合同无效的法律后果。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，西某公司作为案涉房屋买卖合同的卖方，其应当就居间代理方亿某公司向蔡某收取的全部购房款承担返还责任。至于西某公司与亿某公司的内部结算关系，属另一法律关系，本案不作审查，西某公司可另循法律途径解决。