广州擅长同村村民之间宅基地买卖合同有效官司律师

广州同村村民间宅基地买卖合同的违约条款有效吗？

张静律师解答：有效。同村村民间宅基地买卖合同有效，违约条款也有效。不同村村民之间的宅基地买卖合同无效，违约条款也无效。如下面这个案件，因卖家欠债，宅基地房被查封，导致买家无法正常使用房屋，于是按照买卖合同起诉解除合同，违约赔偿。一审法院判决不赔偿，二审法院认为合同既然有效，违约条款约定了赔偿，就要赔偿，改判卖家赔偿20万违约金。

判决书节选：

本案争议焦点为：汤买家诉请冯卖家支付解除合同违约金及违约金的计算是否成立的问题。汤买家与冯卖家签订《宅基地房屋出售协议》，约定冯卖家将广州市海珠区某号的第四层、第五层、第六（半层）层的房屋使用权以100万元的价格转让给汤买家。现该房屋使用权因冯卖家与案外人的债务纠纷而被法院查封，确实影响了汤买家合同目的的实现，本院判令解除双方签订的《宅基地房屋出售协议》。经查，案涉《宅基地房屋出售协议》中明确约定，如冯卖家违约或因本协议无效造成的，冯卖家除返还汤买家本金和汤买家对房屋的所有投入外，应按宅基地房屋当时的市场价值或冯卖家可（已）获得的补偿权益价值扣除汤买家房款本金外的余额标准赔偿汤买家权益损失，或汤买家也有权选择要求冯卖家在收到汤买家的解约通知书的5天内立即按同期贷款利率4倍的标准按年支付占用汤买家房款的违约利息给汤买家，从实际收款日计算至全部房款退还日等。结合案涉《宅基地房屋出售协议》解除原因归责于冯卖家，而冯卖家占有购房款的同时，汤买家也占有使用房屋至今，且现无证据证实法院查封案涉房屋影响到汤买家的房屋使用权，故综合合同解除原因、法院查封对房屋使用权的影响，以及汤买家占有使用房屋的情况，根据公平合理原则，本院酌情判令冯卖家向汤买家支付20万元违约金。一审法院以冯卖家占有购房款的同时，汤买家也占有使用房屋至今，认定房屋使用费与资金占用利息相互抵消，并未体现冯卖家应承担的违约责任，本院依法予以纠正。