广州被执行人办理了预告登记的商品房能查封吗？

张静律师解答：可以。如下面这个案件，法院查封了被执行人名下办理了预告登记但未过户的商品房，开发商提执行异议就被法院驳回了。

判决书节选：

本案二审需要处理的问题是:涉案房屋因购房人暨预告登记权利人的债务执行而被法院查封,万某公司请求排除强制执行是否应予支持。本院分析如下:

首先,关于涉案房屋预告登记的效力与万某公司是否享有所有权问题。根据《物权法》的规定,物权变动采取登记生效主义,而不动产预告登记旨在预告一项将来的物权变动,主要适用于不动产物权变动的原因已经发生,但不动产物权变动尚未完成的情形,其目的是为了保全作为物权变动原因的债权请求权,保障债权人将来实现物权的权利。因此,预告登记虽不直接产生物权变动的效力,但具有设权性,使被登记的请求权产生物权效力。预购商品房预告登记的目的在于保护预购人在预购房屋办理所有权初始登记后能够办理所有权转移登记而确定取得房屋所有权,其效力具有物权属性,产生相应的对抗效力和排他效力,不仅可以对抗第三人,亦构成对商品房出售方的物权限制。即使房屋仍登记在开发商名下,开发商已不能享有完整所有者的权益。本案中,陈某作为涉案房屋预购人之一,经登记成为预告登记权利人,法院基于预告登记的公示公信效力,认为陈某享有对涉案房屋物权变动具有排他性请求权,而对涉案房屋采取强制性执行措施,符合法律规定。