广州不是真正的消费者还能主张房屋所有权优先抵押权吗？

张静律师解答：不行，必须是真正的消费者。如下面这个案件，房屋是有抵押权的，随后开发商以房抵债将房屋与张某华夫妇签订了抵债合同，并与张某华夫妇指定的第三人签订认购书。由此认定张某华夫妇与第三人孔某都不是真正的消费者，不能主张房屋所有权优先与抵押权。

判决书节选：

关于孔某与上嘉公司之间房屋买卖关系的效力能否对抗浦发银行的抵押权问题。孔某主张其于2009年7月20日与上嘉公司签订了《宝某华庭认购书》，并交付了全部购房款775，620元。自2009年9月17日至今实际入住涉案房屋。虽然涉案房屋办理了抵押登记，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。孔某对涉案房屋享有的权利优于抵押权。

对此本院认为，涉案房屋已依法办理了抵押登记，具有公示效力。孔某不得以其对涉案房屋享有物权对抗浦发银行享有的抵押权。理由是：1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该法律规定本意旨在保护消费者的基本生存权。举重以明轻，买受人以物权对抗抵押权，需具备买受人为消费者并支付了全部或者大部分款项的条件。消费者是指为满足基本居住需求而购买房产的个体。本案中，涉案房屋是上嘉公司以以物抵债的方式交付给张某华、甄某某夫妇，再由张某华、甄某某夫妇指定具体的购房人。根据孔某提供的证据，张某华、甄某某夫妇取得了多套房产，涉案房产是张某华、甄某某夫妇指定孔某为购房人。涉案房产实际购房人为张某华、甄某某夫妇，孔某仅系名义购房人。无论是张某华、甄某某，还是孔某，均不能界定为住房消费者。孔某虽提供了付款凭证，拟证明其已交付了全部房款。但孔某交付的房款并非直接支付给上嘉公司，付款性质并不明确。也未确定具体的付款时间。根据查明的事实，孔某直至2013年3月1日才付清款项。该付款时间晚于办理抵押登记的时间。孔某提交了交付水电、物业管理费的证据，拟证明涉案房屋已实际入住。但实际入住仅证明孔某取得了占有权。孔某不具备法定对抗抵押权的条件，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定主张权利。