没有房产证，没有规划报建的房屋租赁合同一定无效吗？

张静律师解答：不一定，某些历史遗留问题造成没有取得房产证的房屋，租赁合同也有效。如下面这个案件，法院就认定有开发区管委会出具的文件同意将涉案物业交由知某公司的下属公司进行使用，租赁合同有效。

判决书节选：

另查明，涉案物业未办理产权证。1987年5月18日，广州经济技术开发区管理委员会作出《关于成立商建房地产公司的批复》，同意启用“广州经济技术开发区商业服务总公司商建房地产公司章程”，该司为广州经济技术开发区商业服务总公司属下全民所有制企业。1987年8月7日，广州经济技术开发区商业服务总公司作出《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》，拟于1987年8月1日起正式启用广州经济技术开发区商建房地产公司印章。1988年1月13日，广州经济技术开发区基建规划办公室向广州经济技术开发区商业服务总公司发出《临时用地通知书》，同意广州经济技术开发区商业服务总公司在管理二小区西北角地段，核准面积11836平方米，兴建临时性厂房工程，使用时间2年，由1988年1月15日至1990年1月14日止。1988年5月，广州经济技术开发区基建规划办公室在《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》上盖章，审批同意广州经济技术开发区商业服务总公司在开发区友谊路东侧建设“三来一补”轻工厂房，具体为五层框架结构厂房三幢基础部分。1990年7月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订《合同书》，协议约定：一、管委会同意将《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中之土地10899平方米划出2455平方米（如附图所示），使用期为五十年，从1990年1月至2040年1月14日。三、用地者同意按下列要求使用该2455平方米土地：1.土地规划用途：工业（甲类）。2.原用地范围内所建之建筑物及布局，没有按规划要求设计。同意按现状先行使用。但用地者今后在用地内所有改建、重建活动，必须向规划部门另行申请规划设计要点，并按规划部门要求执行。

2019年4月24日，广州开发区西区产业园管委会向知某公司发出《对X的回复》，同意将轻工厂房列入2019城市更新年度计划。2019年5月5日，知某公司向广州开发区规划和自然资源局请示补交西区友谊路X号、4号厂房出让金。2019年11月28日，广州经济技术开发区商建房地产公司向广州开发区规划和自然资源局补缴土地出让金3496784.27元。

本院为查明涉案物业是否有办理报建手续，特向广州开发区规划和自然资源局（市规划和自然资源局黄埔区分局）发函询问。该局于2019年10月22日复函我院，载明：经核查，暂查无广州开发区友谊路X号楼（轻工厂房）的建设工程规划许可证或其他规划报建许可核发记录，也未查到其他存档材料显示办理过建设工程总图审批或建筑单体备案，该局暂无法判断当时是否已按规定办理规划许可。

法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案物业虽未取得建设工程规划许可证，但有开发区管委会出具的文件同意将涉案物业交由知某公司的下属公司进行使用，鉴于涉案物业属历史遗留问题，故本院认定华南某公司与奥某公司签订的《广州市租赁合同》为有效合同，双方应恪守履行。