天河区集体土地租赁合同纠纷律师 租赁合同无效全部条款无效吗？

广州土地租赁合同无效后，建筑物补偿款的归属约定还有效吗？

张静律师解答：即使土地租赁合同无效，建筑物补偿款的归属约定仍有效，因其属于结算与清理条款，不受主合同效力的影响。如下面这个案件，承租人与出租人签订的厂房租赁合同约定如征收，建筑物补偿款全部归出租人。后厂房被征收，承租人起诉租赁合同无效，建筑物补偿款归自己。法院最终判决租赁合同无效，但建筑物补偿款归出租人。

判决书节选：

法院认为,林某在向阮某租赁上述土地后,用于开办中某公司,即中某公司为涉案场地的实际占有使用人,故林某与中某公司为本案共同原告并无不当。针对林某、中某公司的诉讼请求能否得到支持的问题,法院具体分析如下:首先,对于涉案租赁合同是否无效的问题。根据增城区国土资源和规划局作出的复函,可知涉案土地为集体土地,林某、阮某并没有办理相关土地使用权性质变更的手续,直接用于开办中某公司用于生产经营。同时,上述集体土地上的建筑物、构筑物均没有相关的报批报建以及规划手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定,可知林某与阮某于2010年9月8日签订的《厂房租赁合同》、2014年6月27日签订的《地皮租赁合同》均违反了法律、行政法规的效力性强制性规定,理应无效。   

其次, 对于租赁合同无效后，建筑物补偿款的归属问题。林某认为既然《厂房租赁合同》、《地皮租赁合同》均无效,那么上述合同中关于补偿条款的约定亦应无效,故林某主张涉案土地地上建筑物的补偿款应归其所有。但是法院综合考量,在签订上述合同时,合同条款中明确约定,若遇到政府征收,则建筑物等补偿款均归合作社所有。表明林某已经知晓了签订上述合同后在涉案土地上经营所会遇到的风险,并对政府征收行为的后果具有合理预测,且自愿承担由此产生的后果。同时,根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定,即使涉案合同无效,那么关于政府征收之后双方财产归属、权利义务如何处理,应属于结算与清理条款,故上述条款亦应对双方具有约束力,故建筑物等补偿款均归合作社所有。综上,法院对林某的该项诉讼请求不予支持。