东莞市土地使用权转让合同律师

广东国有建设用地转让协议包含违法的条款，协议有效吗？

咨询电话：18078803465，张静律师解答：如违反了法律的强制性规定，则属无效。如下面这个案件，某公司与街道办签订国有建设用地转让协议，约定街道办协助某公司将工业用地转性为商住用地，并约定了如何排除其他竞争者的条款，最终二审法院认定该协议无效。

判决书节选：

关于《国有建设用地转让协议》的审查问题。虽然都某公司与鹤山市某街道办事处于2010年3月23日签订的合同为《国有建设用地转让协议》,但其中并不是简单约定鹤山市某街道办事处将取得的涉案70.52亩工业用地转让给都某公司,而且还约定鹤山市某街道办事处应协助都某公司将该土地转性为商住用地。根据国土资源部、监察部发布的[2009]101号《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》的规定,改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的,一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。可见,《国有建设用地转让协议》目的的实现须经鹤山市人民政府国土资源行政主管部门收储土地-转换土地性质-重新招拍挂出让的程序,而鹤山市某街道办事处并非以上流程的有权实施主体;该合同中约定有关鹤山市某街道办事处协助都某公司将土地转变性质以及因土地转变性质而需补缴地价的负担等约定,与国有土地使用权让与的法律规定不相符且不具备可履行性。虽然合同双方均已意识到并在《国有建设用地转让协议》约定“本协议项下土地需经招拍挂才能完成转让,都某公司需参与竞投”,但该合同后续有关都某公司对涉案土地的受让价格,鹤山市某街道办事处在都某公司逾期付款、未按照鹤山市总体规划要求组织实施、因自身原因终止项目投资建设时有权收回土地使用权等约定,显然有违国有土地使用权的出让依法由市、县人民政府组织实施的法律规定。尤为关键的是,鹤山市某街道办事处与都某公司在涉案土地进行招拍挂让与前以预先约定由前者承担涉案土地通过招拍挂程序的实际让与价超过双方约定单价之间的差额的形式排除其他竞买者,违反让与国有土地使用权的招拍挂程序应当遵循的公平公开原则,且上述约定直接指向国家及相关人民政府的土地出让金、土地转让金等,亦损害了国家利益,属于《合同法》第五十二条第(二)款有关恶意串通损害国家利益的情形。因此,都某公司、新某公司、名某公司主张《国有建设用地转让协议》无效,理据充分,本院依法支持。一审法院认定该协议合法有效,本院依法纠正。

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