广州擅长办理房屋买卖执行异议案件的律师

广州买房后房屋被查封，能起诉过户或提执行异议吗？

   18078803465张静律师解答：分两种情况，看是买商品房还是二手房，不同的房屋处理不同。

1、买二手房情况下：

二手房买卖一般过户后才会交房，而未入住法院就不会支持你的执行异议，所以你提异议法院一般会裁定驳回。不过如果你实在想买这套房屋的话，可以将剩余房款一次性交付法院，这样就可以继续买这套房屋。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年01月01日生效）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日生效）第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

这两个司法解释都有一个共同的要件——查封之前已经合法占有案涉不动产。这是因为占有有一定的公示作用，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。至于没有过户，要看没有过户的原因在谁，如果仅仅因为卖家的原因还没来得及办理过户手续，就剥夺买房人对该房屋享有的权利，对于买房人是非常不公平的。当然，如果实在想买这个房屋，只要同意将剩余价款交付给法院还是可以的。

2、买商品房情况下：

只要所付房款超过房价的50%，就可以向法院提执行异议，并要求办理过户手续。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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