天河区退首期款纠纷律师 房屋被抵押能否退费咨询

广州签订认购书时不知道房屋已抵押，定金能退吗？

18078803465张静律师解答：看情况，如果诉讼时抵押已涂销，一般就不能退。如诉讼时抵押仍未涂销，一般就可以退。如下面这个案件，一审法院认为出售方在签订认购书时隐瞒了房屋已抵押的事实，构成欺诈，判令撤销认购书，退还定金10万。二审法院认为不构成欺诈，且抵押已经涂销，不影响交易，改判驳回买家要求退还定金的诉讼请求。

判决书节选：

本案争议焦点为,域某公司在签订《房地产认购书》过程中是否存在欺诈致相对方郑某有权主张撤销该认购书。

首先,域某公司作为涉案房屋出售人,的确负有如实告知郑某标的房屋相关情况的义务,但域某公司将涉案房屋出售给郑某时涉案房屋已经进行了产权登记,涉案房屋存在抵押的情况也进行了相应登记,郑某作为购房人,称其在签订认购书时并未查看过房产证,与常理不符。同时,如郑某在庭审过程中所陈述的,其通过微信公众号可以查询到涉案房产是否存在抵押的情况,因此,涉案房屋是否存在抵押并非仅由域某公司掌握且能够故意隐瞒的事实。

其次,《房地产认购书》第五条“甲乙双方的权利义务”第1点明确约定,郑某确认对所认购物业状况(包括是否有抵押或查封等)已有充分了解。郑某签署该认购书表明其认可了上述条款,即使该条款是域某公司所提供的格式条款,该条款亦不存在《合同法》第四十条规定的无效情形,仍为有效条款。郑某签署认购书后又主张其不了解房屋存在抵押的状况,与其签署行为相矛盾。郑某在签订该认购书第二天向域某公司工作人员发出微信询问“那个抵押的涂销要多长时间解押”,从该信息内容,看不出域某公司故意隐瞒而郑某不知道存在抵押的意思。至于郑某在签订认购书第四天发微信称“你等到我交了10万元,才让我知道房产是抵押的”,域某公司工作人员虽然没有否认但也没有承认,只是回复“放心,很多客户已经过户了”,从该微信对话内容,不能直接得出域某公司隐瞒抵押的结论。

再次,虽然《房地产认购书》并未对涉案房屋存在抵押以及如何涂销抵押作出明确约定,但域某公司作为售房人,对其所出卖的标的物负有权利瑕疵担保义务,该义务是其法定义务,即使合同未作相应约定,亦不能否定该义务的存在。本案中,即使如郑某所主张的域某公司在签订合同时并未如实告知房屋存在抵押的情况,其到第二天通过自行查询才知道,但从其之后与域某公司的沟通情况来看,双方仍在协商如何涂销抵押,且域某公司的确在签订合同后十天左右即2019年7月27日涂销了抵押。《合同法》第五十四条第二款规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该款所规定的欺诈,是指一方当事人故意隐瞒或者虚假陈述,诱使对方当事人作出错误的意思表示,即被欺诈方所作意思表示与不存在该欺诈行为时其会作出的意思表示不一致,而从郑某与域某公司的沟通过程可以看出,并不存在郑某一得知存在抵押即作出相反意思表示即不再购买的情况。

综上,无论从《房地产认购书》的约定,还是从郑某在签订认购书之后与域某公司的沟通情况,以及涉案房屋抵押涂销的情况,本案均不符合《合同法》第五十四条规定的足以导致撤销合同的欺诈情形,郑某以域某公司存在欺诈为由主张撤销案涉认购书,理据不足,本院不予支持。一审法院对此认定有误,本院予以纠正。改判驳回郑某诉讼请求。

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