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新《广州市物业管理条例》实施后，召开业主大会有哪些变化？

18078803465张静律师解答：《广州市物业管理条例》于2021年01月01日起正式实施，其中关于业主大会与业委会成立的重大变化。总结来说，新的”广州物业管理条例“的实施，更注重的是加强政府部门在筹备业主大会的扮演角色，由”指导“的地位改变为”主导“地位，并且提高了业主大会的门槛，对于“业主”来说有利有弊，一是“物管委”由政府“主导”的话更容易得到开发商/物业等的配合，对业主大会有利；二是“业主”在“物管委”成为了“配角”，如果得到政府支持可能事半功倍，否则会更难。

变化1，召开业主大会门槛增加。

业主大会需要“双过半”参加表决（即面积过半同时人数过半的参加投票，“同意”“反对”“弃权”，必须投票其中一种），业主大会成立需要参加表决当中的“双过半“（即”双过半“的“一半”）。旧的《广州市物业管理暂行办法》并未规定参加表决的人数，未投票的就视为不同意，投票的就视为同意。而众所周知业主大会参会的基本都是表决“同意”的为主，一般反对的都是直接放弃投票不参会，新政策实际上是提高了业主大会的门槛和难度。

旧《广州市物业管理暂行办法》第三十四条业主共同决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）决定是否设立业主监事会；

（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六）选聘和解聘物业服务企业；

（七）筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共用部位、共用设施设备的用途；

（十）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

（十一）听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告；

（十二）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十三）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第（七）项和第（八）项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

新《广州市物业管理条例》

第二十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。

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