花都区专业房产案件执行异议律师 法条适用咨询

广州房产执行异议案件中，到底适用第28条还是29条？

18078803465广州张静律师解答：不一定，因该法规中两条相邻的法规存在包含与被包含的关系，28条某些情况下可以包含29条，故实践中经常出现不同法官引用不同法条判案的情况，所以有一定诉讼风险。第28条要求付全款或愿意付全款，原告自身无过错。29条要求是唯一住房，付一半房款即可，不考虑购房者自身有无过错，差别还是比较大。作为原告来说，按照对自己最有利的条款来主张就行，剩下的如何判决，就只能看法官了。如下面这个案件，一审法院引用了第28条，二审法院引用了第29条，所幸无论根据哪一条，原告都符合执行异议的条件，不然就麻烦了。

判决书节选：

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已查明事实，黄某与新创展公司在2012年3月20日签订《某苑车位认购协议书》后，黄某向新某公司支付了车位款，新某公司也开具发票确认收到黄某的车位款。鉴于黄某提交的证据可证明其在一审法院查封涉案车位之前已签订合法有效的买卖合同并支付全部价款、合法占有涉案车位，涉案车位因新某公司的原因多次设立抵押登记及多次被法院查封，由此导致无法办理过户手续并非黄某的过错，故一审法院认定黄某对涉案车位的权利能够排除一审法院对涉案车位的执行。

二审法院认为，本案需要审查认定的是黄某对涉案车位享有的权利能否排除抵押权人对涉案车位享有的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。而该条款的除外情形应限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条款是关于房屋消费者因生活必需的物权期待权予以特殊保护的条件规定，赋予满足一定条件的商品房购买人对房地产开发企业所享有的金钱债权效力特别保护，突破了抵押权人对抵押物享有的优先权。

.....综合考虑前述因素，一审法院认定黄某对涉案车位享有的权利具有优先保护的必要，其对涉案车位享有的合法权益足以排除李某的执行，公平合理。李某对此提出的上诉主张，依据不足，本院不予支持。

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