番禺区专业二手房纠纷律师 建筑商优先受偿权规定咨询

广州银行贷款合同约定的优先受偿权能对抗购房者吗？

18078803465张静律师解答：不能。优先受偿权利不能对抗已支付全部或大部分款项的购房者。

判决书节选：

关于建行省分行是否有权处分涉案房产，并就所得价款享有优先受偿权的问题。建行省分行与梁某在《楼宇按揭合同》中约定的房产抵押问题属于当事人之间的约定。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据上述规定，建设工程承包人的优先受偿权为法定优先权，优于约定的优先受偿的权利。而承包人的优先受偿权尚且不能对抗已支付全部或大部分款项的购房者，约定优先受偿的权利当然也不能对抗已支付全部或大部分款项的购房者。本案中，刘某已经支付了购买涉案房产的50%以上的购房款，建行省分行对涉案房产主张优先受偿的请求不能对抗刘某的居住权益。

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