海珠区宅基地房买卖无效纠纷律师 同村人间买卖效力咨询

广州同村人之间买卖宅基地房不过户，能起诉返还房屋吗？

18078803465张静律师解答：不可以，同村人之间的宅基地买卖合同是有效的。如下面这个案件，卖家起诉买家的家人返还宅基地房，就败诉了。

判决书节选：

法院认为,冼卖家是涉案房屋在不动产登记机构登记的产权人,现要求冯某（冼买家之子）交还该房屋。上述诉讼请求是否应予以支持的关键是冯某占有使用涉案房屋是否有合法依据。结合各方当事人的意见和提供的证据,现将本案的争议焦点归纳为:1.涉案的口头协议是房屋买卖合同还是房屋租赁合同;2.冼卖家是否有权收回涉案房屋及其权属凭证。法院对此阐述如下:

关于合同类别的问题,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付房款的合同。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用,承租人支付租金的合同。本案中,由于冼卖家与冼买家没有签订书面合同,冼买家也已经去世,故应根据案件当事人主张的事实、提供的证据,结合合同当事人履行合同的行为来判定冼卖家与冼买家订立的是何种合同。首先,从涉案钱款的数额及支付方式分析。约定总价款15000元和分两期支付不符合房屋租赁计付租金的交易习惯,更符合当时相关房屋买卖市场交易价格标准和房屋买卖的交易习惯。其次,从交付涉案房屋《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》的行为分析。冼卖家称他因担心遗失故将证件交由冼买家保管,但未提供证据证实。冯某表示在支付剩余8000元房款后,冼卖家将证件交给他,并提供了证人梁某的证言予以证明。冼卖家未能提供证据予以反驳,应承担举证不能的法律后果。对比二者的陈述,冯某的陈述显然更合乎常理,且有证人证言佐证,法院对其陈述予以采信。《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》是记载所有权属的凭证。冼卖家在房屋未办理转移登记的情况下交付上述证件的行为在房屋买卖中视为房屋交付的行为。在房屋租赁合同的履行过程中,并没有交付权属凭证的需要和交易习惯。综合上述的分析,法院认定冼卖家和冼买家之间成立房屋买卖的合同关系。

关于返还房屋及其权属凭证的问题。虽然涉案房屋现登记在冼卖家名下,但冼卖家已将房屋卖给冼买家,冼买家也已付清了全部购房款,冯某在冼买家过世前已在涉案房屋居住多年,故冼卖家要求冯某交还涉案房屋于法无据,法院不予支持。至于冼卖家要求冯某返还涉案房屋的《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》,冼卖家是基于买卖房屋关系自愿将上述房屋权属凭证交给冯某,现冯某不同意归还,且冼卖家已补办新的证件,故对该项诉请法院亦不予支持。

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