白云区宅基地房买卖无效纠纷律师 评估方法程序咨询

广州市宅基地房屋价值评估报告中的远离市中心什么意思？

18078803465张静律师解答：广州市城市中心为天河区珠江新城花城广场一带,故远离市中心就是远离花城广场一带的意思。

判决书节选：

古买家于2019年3月12日申请对涉案房屋（22.7平方）进行现值评估,一审法院通过摇珠选定鉴定机构,并委托广州市华某价格事务所有限公司对广州市白云区x首层东北边房屋现值进行评估,广州市华某价格事务所有限公司于2019年5月15日作出穗华价估【2019】X号评估报告书,结论为广州市白云区x号首层东北边房屋现值为66714元（每平方2938元）。

一审期间,就古买家对评估报告书中提出异议问题,广州市华某价格事务所有限公司于2019年5月15日作出关于《穗华价估[2019]初X号评估书(初稿)》质证意见的复函载明:一、关于房屋面积的问题报告书初稿中所确定的房屋面积,是评估人员现场对实物进行测量,经双方当事人现场确认数据无误后,本公司在撰写报告时计算所得。至于房屋室内用钢筋混凝土搭建的阁楼,是属于个人行为其面积不能纳入房屋建筑面积内,因此,该部分不给予计算。二、关于11.8%折现率的问题折现率是将未来收益折成现值的比率,通常包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。本项评估折现率确定为11.8%,我们是经过对以往受理过的同类型案件对其相关资料进行整理和分析后,结合市场情况所得出的数据。虽然折现率和利率两者是有紧密联系,但两者的概念是完全不同的。不能用利率的概念套入该折现率,从而计算23年来该房屋所产生的经济价值。三、关于租金的问题我们根据与标的同地段同类型规模同档次的住宅在租赁市场上的平均价格水平,以及广州市房地产租赁管理所公布的白云区同德街鹅掌坦西街租金参考价,结合标的个别因素进行比准修正后,评估标的月平均租赁价格。至于异议人提出有住户愿意每月800元租下该房屋,该问题不在本公司答复范围。四、关于报告书初稿中描述该房屋远离市中心的问题报告中描述该房屋远离市中心,所指的市中心是指整个市区的市中心,并不是随便指某区域的某个地标建筑或者某客运枢纽系统。现时广州市城市中心为天河区珠江新城花城广场一带,因此,报告书初稿中描述无误。五、关于采用区位补偿法的问题由于该案是房屋买卖合同纠纷,涉案房屋不属于国家土地征收纠纷,因此,不能采用“区位补偿法”(即:穗府法规[2017]10号《广州市农民集体所有土地征收补偿实行办法》)。

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