购房人起诉开发商办理房产证时，房屋已经被抵押了怎么办？

广州张静律师18078803465解答：如果签订商品房买卖合同的时间在先，抵押权人就不能主张抵押权。如下面这个案件，陶某2013年买商品房，由于当时没有购房资格就没有办理房产证。开发商2018年将房屋抵押给其他公司。后陶某起诉开发商和抵押权人公司配合办理房产证，法院就判决支持。

判决书节选：

    法院认为，根据本院查明事实，陶某与云某公司销售代理人颐某公司签订《认购书》和《商品房购房协议》时，并未取得购房资格，购房协议对此为其后广州市房管局规定的网签合同版本的签订进行了约定。两份协议虽然未有云某公司加盖公章，但陶某所付案涉房屋的购房款实际已由颐某公司收取，陶某履行了支付购房款的合同主要义务，云某公司已履行了交付案涉房屋给陶某使用的合同主要义务，陶某与云某公司双方房屋买卖合同关系已经成立并已经生效。在陶某取得购房资格的情况下，陶某要求云某公司按房地产交易行政管理部门的要求签订网签合同版本、办理网签备案手续，符合双方所设房屋买卖合同关系的目的。

    依陶某提交的《购房资格证明》，其属于消费者购房人。陶某支付全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在云某公司将案涉房屋抵押给某资产公司之前，云某公司作为案涉商品房的开发商，在明知案涉房屋已经出售给陶某、已经收取陶某全部购房款并将房屋实际交付给陶某的情况下，仍将给房屋抵押给某资产公司，云某公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日法释[2002]16号）第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，某资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权权更不能对抗陶某对案涉房屋的物权期待权，某资产公司可另循途径向云某公司主张相关权利。陶某主张登记产权人云某公司和抵押权人某资产公司办理案涉房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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