广州专打存量房买卖合同官司律师 合同无效判例咨询

广州存量房买卖合同未约定履行细节会被认定无效吗？

张静律师18078803465解答：有可能。正常的存量房买卖合同，都会对网签时间，涂销抵押时间，付款时间及过户时间等进行详细约定，如未约定，合同可能会被认定为无效。如下面这个案件，由于存量房买卖合同仅约定了一个金额，且金额低于市场价，履行细节都未约定。最终法院认定双方还有其他合同关系，该房屋买卖合同非真实意思表示，该合同无效。

判决书节选：

关于双方于2021年1月13日签订的《广州市存量房买卖合同》是否有效，若有效是否存在可撤销的情形，《民法典》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。首先，就案涉房屋的买卖，韦买家与李卖家于2021年1月13日签订了《广州市存量房买卖合同》。该合同虽然约定了房屋基本情况及总价款，但却未约定房屋办理网签时间、抵押涂销时间、过户时间、交付时间等房屋买卖的重要条款，显然与日常房屋交易合同的内容不相符，韦买家亦未提交证据证明双方对上述关键内容有另行作出约定，应由韦买家承担举证不能的不利后果，上述约定的缺失必然会导致合同履行过程中存在障碍和争议。其次，案涉房屋价值较高，但从韦买家及李卖家提交的证据来看，未能体现韦买家与李卖家就案涉房屋的交易存在洽谈、协商的过程，与日常生活经验不符，韦买家主张其系通过王某与李卖家沟通房屋买卖事宜，但未提交证据予以证明，且从李卖家与王某的微信聊天记录可体现李卖家系与王某沟通垫资还贷的事宜，亦未体现双方就案涉房屋的交易细节存在沟通的情形，同时，韦买家庭审时表示其与王某系购买案涉房屋时才认识且与王某未有其他经济往来，但庭后又称与王某存在货物的买卖关系，其表述前后不一致，王某经法院传票传唤亦未到庭陈述意见，故本院对韦买家的上述主张不予采纳。从韦买家提交的房地产抵押估价初评意见书可知，双方在签订房屋买卖合同时均知悉案涉房屋的市场估价约为3200万元，但却约定了售价为2450万元，交易价格显著低于评估价，与常理不符。综上所述，案涉房屋的交易，无论是从《广州市存量房买卖合同》约定的内容、双方就房屋交易的协商洽谈过程，还是从韦买家的履约能力、房屋的交易价格等方面来看，均与房屋买卖合同的一般特性并不一致。因此，本院依法认定韦买家与李卖家于2021年1月13日签订的《广州市存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，根据上述法律规定，《广州市存量房买卖合同》应认定为无效合同。