广州档口转租合同纠纷律师 转租期超期处理咨询

广州承租档口后转租，转租期限超出租赁期如何处理？

张静律师18078803465解答：转租期不能超过租赁期限，如果超出租赁期限的，超出部分不具有法律约束力。由此造成损失的，可以要求赔偿。如下面这个案件，刘某承租赵某的档口后，转租给朱某。转租的期限超出了租赁合同期限一年多。导致刘某租赁合同到期后，档口就被收回去了，朱某无法经营了，于是起诉刘某赔偿。法院审理后认为合同解除刘某占主要责任，朱某占次要责任。判刘某把多收的租金退还，保证金退还即可。至于朱某起诉赔偿装修费、搬迁费、营业损失等，法院认为其也有过错，且无证据证明产生了这些损失，一概不支持。

判决书节选：

法院认为，刘某向第三人赵某承租涉案档口后转租给朱某使用，刘某与第三人赵某的租赁期限至2021年5月31日，刘某与朱某的租赁期限至2022年9月5日。因此，根据《民法典》第七百一十七条规定，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。朱某与刘某关于涉案档口租赁事宜签署了两份合同，第二份合同仅对租赁期限作出延长约定，租金标准及其他条款均与第一份合同一致，故第二份合同应是第一份合同的补充，刘某将涉案档口交付给朱某使用，朱某也向刘某支付了租金，故朱某与刘某之间关于涉案档口的租赁合同关系成立。由于刘某与第三人赵某之间的租赁期限届满，场地管理方第三人长某公司在2021年5月31日收回涉案档口，该事实从朱某、刘某提交的微信聊天记录证据可予认定。刘某明知其与第三人赵某之间对涉案档口的租赁期限，但仍与朱某签订超过该期限的租赁合同，导致其与朱某的租赁合同不能继续履行，刘某负有主要责任。据此，本院依法确认朱某与刘某签订的两份《档口租赁合同》于2021年5月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。朱某要求刘某退还未履行租期的租金18250元有理，本院予以支持。另，刘某应将该保证金10000元一并退还给朱某。

关于朱某主张的装修损失、搬迁费、营业损失及律师费用请求，虽然刘某对合同解除后果负主要责任，但根据双方微信聊天记录反映出朱某作为次承租人，是知晓租赁期限对其产生的风险，而抱着对刘某有优先承租权的侥幸心理，未尽到自身的谨慎义务，朱某对此亦有一定责任，而且朱某没有充分证据证明对涉案档口有装修事实，以及产生搬迁费用及营业损失等事实，鉴此朱某上述诉讼请求理据不足，本院不予支持。

相关法条：

《民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

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