番禺区二手房买卖合同解除降低违约金找律师

广州签订存量房买卖合同后第二天就说不买房，违约金能降低吗？

张静律师18078803465解答：可以。违约金能否降低，主要看违约方的过错程度和给守约方造成的损失的多少。如果违约方也不是故意违约的，守约方也没有损失，就可以降低违约金。如下面这个案件，买家签订存量房买卖合同第2天就发现自己无法贷款，赶紧告诉卖家要解除合同。卖家1个多月后就将房屋卖给了其他买家。后卖家起诉要求按房价的10%赔偿违约金，一审法院支持了。二审法院认为买家主观恶意不大，改判降低违约金到5万元。也就是说，刚好5万定金没收，不用再另外支付违约金了。

判决书节选：

至于卢买家是否应当按照房屋成交价的10%向甄卖家支付违约金的问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。从本案查明的事实来看，卢买家在签订《房屋买卖合同》后的次日就通过中介告知甄卖家其无法办理银行贷款手续，其后亦多次联系银行积极推进贷款事宜，虽然最终仍无法申请银行贷款而导致双方的《房屋买卖合同》无法继续履行，但从前述过程来看，卢买家亦非消极对待其合同义务及恶意违约。双方从2020年10月14日签订合同，至2020年11月27日解除合同，历时不足两月，而甄卖家在2020年12月亦将涉案房屋出售他人并办理了产权过户手续，其自认出售价格不低于涉案买卖合同的价格，此外，甄卖家自述其因卢买家的违约而导致的损失仅为新房装修时间的拖延，也未就其实际损失提供证据予以证明。综合考虑上述因素，本院酌定违约金数额50000元为宜，一审法院认定的违约金数额过高（总房价的10%共19万元），本院予以调整。鉴于卢买家已向甄卖家支付了款项50000元，两相抵扣后，卢买家无需再向甄卖家支付款项。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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