广州擅长商品房买卖合同解除案件律师 开发商解除合同咨询

购房者逾期支付购房款，超过一年了开发商还能解除合同吗？

广州张静律师18078803465解答：不能了。如符合解除合同的条件，应在一年内提出。如下面这个案件，法院就认定开发商已超出一年的解除权期间，解除权消灭。

判决书节选：

本案争议焦点为，德某公司是否有权解除案涉《买卖合同》。对此，本院分析如下：

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.....（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

本案中，首先，案涉《买卖合同》虽并非房地产开发企业作为出卖人的房屋买卖合同，但系德某公司从房地产开发企业购入再向田某出售，且标的物亦为商业用途的商铺，故根据《合同法》第一百二十四条的规定，可以参照适用《商品房买卖合同司法解释》的相关规定。其次，不论是案涉《买卖合同》还是田某提交的买卖合同，均约定应于签订正式买卖合同时或签订银行抵押文件时或于房产交付使用时（以最先之日期为准）付清购房款。关于合同签署时间，尽管合同没有载明具体日期，但结合广州市房地产交易所就案涉交易进行鉴证的时间，应不晚于2000年9月22日，且根据已查明事实，该时间早于签订银行抵押文件及房产过户登记时间。故合同约定的房款支付义务的履行届满时间应不晚于2000年9月22日。最后，德某公司虽称田某未履行支付房款的义务，但其并无提供证据证明曾于本案诉讼发生前向田某催收款项或者要求解除合同。自合同签署至德某公司提起本案诉讼，已远远超过《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款规定的一年除斥期间，故即使其曾享有合同解除权，现该权利也因逾期未行使而消灭。综上所述，德某公司要求解除涉案《买卖合同》的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。

相关规定：《合同法》第一百二十四条　本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

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