黄埔区商品房买卖合同违约赔偿找律师 开发商违约咨询

买商品房后发现土地使用年限变短了能索赔吗？

    广州张静律师18078803465解答：比较难，土地使用年限变短虽然对购房人有影响，但这个影响有多大现在还不好说，因为土地使用年限到期后到底需要补缴多少土地使用费现在政策都还没出来，所以不好确定损失金额。另外还要看开发商是不是故意隐瞒土地使用年限，开发商有无获利等。如下面这个案件，购房人拿到房产证后，发现土地使用年限与商品房预售合同比缩短了10年，于是起诉开发商赔偿。法院审理后认为开发商无恶意，是开发商误解了相关政策，且购房人的损失不确定，最终驳回了购房人的诉讼请求。

判决书节选：

    本案争议焦点是开发商是否应当向毛某赔偿损失的问题。从本案查明的事实来看,开发商在销售现场已经公示了包括土地使用权证在内的一系列房地产开发、销售的相关证照,其中,发证日期为2011年4月2日的某号土地使用权证明确载明案涉房屋所在地块住宅的土地使用权终止时间为2071年3月19日,而毛某所取得的案涉房屋的不动产权证所记载的使用期限是从2001年3月20日起70年,即两者记载的住宅土地使用权期限是一致的。同时,开发商与毛某签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》第二条虽然约定案涉房屋所在地块的土地使用权年限从2011年4月2日起计算,住宅用地70年,但同时也列明了土地使用权的批文依据为某号土地使用权证。从开发商的陈述来看,其基于错误的认识,在向广州市花都区住房和城乡建设局申办商品房预售许可证时将土地使用权证的发证日期填报为土地使用权的起算日期,结合广州市花都区住房和城乡建设局所发放的商品房预售许可证中记载的土地使用权出让年限起算时间确实从2011年4月2日变更为2001年3月20日的事实,开发商的前述解释较为合理,本院予以采纳。综合考虑前述双方发生纠纷的过程,本院认定《广州市商品房买卖合同(预售)》中记载的案涉房屋所在地块的土地使用权年限起算时间为2011年4月2日应属合同瑕疵,不影响合同的据实履行,开发商对此不构成违约。退一步说,即使开发商构成违约,根据《民法典》第三百五十九条第一款“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”的规定,目前我国对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题尚未出台相应的办法和相关具体规定。双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》中亦未对案涉房屋所在地块土地使用权年限减少的情况下开发商应承担的违约责任进行约定。故,毛某请求开发商赔偿土地使用权年限减少本身造成的损失属于尚未发生的损失,该损失是否发生以及具体数额目前尚不能确定,同时毛某亦未就其主张的因土地使用权年限减少而导致房屋价值贬损提供有效的证据予以证明,应承担举证不能的不利后果。因此,毛某上诉要求开发商以总房价的七分之一来赔偿因土地使用权年限减少而导致的损失,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。