荔湾区专业商铺门面租赁合同纠纷律师 租赁合同补偿协议有效吗？

房屋租赁合同的补充协议有效吗？

广州张静律师18078803465解答：有效的。现在的开发商和物业公司，基本上都会用一个套路，就是用超长的补充协议来变更前面的正式合同，基本上补充协议的详细承担是正式合同条款的几倍，且都是对格式合同提供方有利的。虽然这是一种钻法律空子的花招，但没办法，现在法院普遍还是认定补充协议是有效的，应以补充协议为准。所以大家签合同的时候，就要看清楚补充协议，这里的约定才是算数的。如下面这个案件，出租人公司通过租赁合同的补充协议，变更了退还保证金的条件。一审法院判决以租赁合同为准，合同解除保证金退还。二审法院认为应以补充协议为准，保证金可以不用退还，但考虑到新冠疫情风险共担原则，改判出租人退还一半保证金。

判决书节选：

本案争议焦点是，出租公司能否没收保证金，本院认为，虽然《租赁合同》约定承租公司缴纳的保证金在租赁期满或解除合同之日，由出租公司扣除承租公司应承担的费用、违约金后退还给承租公司，但双方之后签订的《租赁合同补充协议》明确约定出租公司未按约定交纳租金或其他应付款项，逾期超过15天的，出租公司有权单方解除或终止补充协议及相关合同文件，出租公司解除补充协议及相关合同文件的，有权没收全部履约保证金。《租赁合同补充协议》中约定退还保证金的条件是“除补充协议另有约定外，租赁期限届满”，且《租赁合同补充协议》约定补充协议与《租赁合同》不一致的地方以补充协议的约定为准。《租赁合同补充协议》合同最下方以黑体字记载：“以上合同的约定（含通用条款和专用条款），乙方（承租公司）已经充分了解并愿意接受这些约定，本补充协议是在乙方明确其权利义务及法律后果的基础上自愿签署的”，故承租公司以出租公司未对《租赁合同补充协议》中没收保证金条款进行提示为由，主张《租赁合同补充协议》中没收保证金条款无效的理由不能成立。应视为双方签订《租赁合同补充协议》后，对于租赁保证金的处理应当以《租赁合同补充协议》的约定为准。

在本案中，承租公司自2019年12月15日起停止缴纳租金，双方因此解除租赁合同，故双方的租赁合同并非因租赁期限届满而终止，不符合合同约定的退还租赁保证金的条件。但考虑到承租公司欠租始并非新冠××疫情期间，此后因新冠××疫情及政策影响，广州市的健身场所于2020年1月27日起暂停开放，必然影响承租公司的营业收入及资金周转，也必然影响承租公司支付之后的租金，从风险共担的原则出发，本院认定由出租公司没收承租公司一半的保证金，因双方共同确认保证金为217995.04元，故出租公司没收一半保证金共计108997.52元，退还的一半保证金用于抵扣承租公司应当支付的租金、违约金等。一审认定出租公司没收保证金没有合同依据错误，本院予以纠正。