广州市专办房屋被查封提执行异议案的律师

广州买的商品房被查封了，查封后才收楼能提执行异议吗？

张静律师18078803465解答：不能了。如下面这个案件，法院就认为购房人是法院查封后在收楼的，故驳回其执行异议。

判决书节选：

本院认为：本案的争议焦点为谢买家就涉案房屋是否享有足以排除赵某申请强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，谢买家的异议是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的四个条件。

谢买家提交的证据足以证实，其在涉案房屋被一审法院查封之前已与开发商就认购涉案房屋签订了《认购书》及《商品房买卖协议书》，并按照合同约定支付了购房款。该《认购书》虽非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但该认购书的内容已载明了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、付款方式。该认购书已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。而根据同一楼盘的其他案件可知，该楼盘存在大量仅签订认购书而未办理网签手续的情况，谢买家作为普通购房人，未能办理网签不可归责于其。开发商亦陈述，涉案房屋所在楼栋至今未能办妥竣工验收备案手续，涉案房屋未能过户至其名下，亦不可归责于谢买家。

但谢买家自认其于2021年8月1日办理收楼手续，谢买家在涉案房屋被法院查封之后才收楼，并不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。故谢买家要求法院停止对涉案房屋的执行，解除查封，不符合法律规定，谢买家提出的异议请求不能成立，本院不予支持。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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