广州市擅长集体土地租赁合同无效案件律师 类似判决书咨询

广州仅以土地出租未经全体村民同意主张合同无效可以吗？

张静律师18078803465解答：不可以。前几年可能有部分判决以该理由判决土地租赁合同无效，导致很多经济社起诉合同无效。现在广州中院的统一判决是不能仅以该理由判决土地租赁合同无效。实践中现在一般以改变土地用途的理由判决合同无效。如下面这个案件，一审法院以土地租赁合同未经民主议定程序为由判决合同无效，二审法院认为该事项不属于需民主议定事项，且土地行政属于集体建设用地，改判合同有效。

判决书节选：

本案争议的焦点问题为：某合作社与谭某某于2000年2月20日签订的《有偿使用土地合同书》是否有效。本院对该争议焦点具体分析认定如下：

某合作社以某合作社与谭某某于2000年2月20日签订的《有偿使用土地合同书》未经过某合作社全体经济组织成员或村民代表进行民主表决为由，主张上述合同为无效合同，并据此要求某加油站向某合作社返还涉案租赁土地。某加油站则主张上述合同无论形式还是内容均符合当时的法律法规的规定，其是善意第三人，故该份合同为合法有效。本院对此认为，首先，根据查明事实，涉案土地为（92）穗城规地X号《建设用地规划许可证》项下土地，建设性质为村自留用地。由此可以认定某加油站所涉土地为集体建设用地，已经取得集体建设用地许可和建设用地规划许可，故上述《有偿使用土地合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其次，对于一审判决认定涉案《有偿使用土地合同书》在签订时均未履行民主议定程序，违反了《村民委员会组织法》（1998年11月4日施行）第十九条强制性规定，应为无效问题。上述《村民委员会组织法》第十九条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”本案一、二审期间，某合作社并无提供涉案土地出租属于上述法律规定应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益事项的证据，一审判决以此为由认定涉案两份合同无效，缺乏事实和法律依据。此外，根据本案查明的事实，涉案合同于2000年2月签订，加盖了某合作社及某经济联合社的印章，谭某某已经尽到了善意相对方的注意义务。同时，涉案合同签署后，已经实际履行，新某加油站一直在正常经营，并无证据显示某合作社社员曾对涉案土地出租及新某加油站的经营提出过异议，某合作社现主张涉案合同未经过其社全体经济组织成员或村民代表进行民主表决为由，要求确认合同为无效合同，并据此要求某公司、新某加油站向某合作社返还涉案租赁土地依据不足，本院不予支持。

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